Dat geld op een spaarrekening niet veel meer opbrengt, is niets nieuws. Hier bovenop komen de negatieve rente die steeds vaker wordt aangerekend en de aanhoudende inflatie. Wie zijn koopkracht wenst te behouden moet dus op zoek gaan naar een andere belegging, vastgoed bijvoorbeeld. Maar in welk type vastgoed investeer je nu het best en welk rendement mag je verwachten?

Waarom investeren in vastgoed?

De basisdoelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB) is het handhaven van de prijsstabiliteit, wat neerkomt op een inflatie van circa 2%. Bij een te hoge inflatie verliest geld zijn waarde en kan er minder worden uitgegeven. Een te lage inflatie kan omslaan naar deflatie, ofwel een daling van de prijzen. Consumenten zullen dan hun aankopen uitstellen omdat ze verwachten dat de prijzen verder zullen dalen.

De afgelopen jaren lag de inflatie steeds lager dan 2%. Sinds de start van het economisch herstel na de coronacrisis en de problemen in de levering van grondstoffen, ligt de inflatie voor het eerst weer hoger dan 2%. Deze stijging wordt versterkt door de stijgende onrust tussen Rusland en Oekraïne. Hierdoor wordt consumeren opnieuw duurder. Investeren in vastgoed kan dus een oplossing zijn om een dalende koopkracht te vermijden. Een investering in vastgoed (direct of indirect) is minder gevoelig aan inflatie. De achterliggende reden hiervoor is dat vastgoed beschikt over een dubbel rendement. Enerzijds stijgt de waarde van het onroerend goed mee met de inflatie en realiseer je op termijn een meerwaarde. Anderzijds kunnen de huurinkomsten, indien opgenomen in het huurcontract, jaarlijks worden geïndexeerd conform het indexcijfer van de gezondheidsindex.

In welke type vastgoed investeren?

Deze vraag hangt samen met je beleggersprofiel. Een defensieve belegger zal vooral neigen naar residentieel vastgoed. Wens je liever meer rendement te ontvangen, dan moet je rekening houden met meer risico. Dit risico vind je op heden vooral terug in de horecasector.

Hiernaast moet de ook levensduur van het onroerend goed in acht genomen worden. Bij de aankoop van een nieuwbouw zullen vervangingsinvesteringen in de eerste jaren niet nodig zijn. Bij de aankoop van een bestaand gebouw moet je als investeerder aandacht besteden aan vervangingsinvesteringen op korte termijn. Hou ook rekening met de bancaire financiering bij de keuze van het type vastgoed. Hoe hoger het risico, hoe meer eigen inspanning de bank zal wensen.

Tot slot heb je ook de keuze tussen direct of indirect investeren in vastgoed. Bij een directe investering koop je het onroerend goed zelf aan. Bij een indirecte investering investeer je in aandelen van (beursgenoteerde) vastgoedvennootschappen zoals beveks. Het voordeel van een indirecte investering in vastgoed is dat je je zelf niet hoeft te bekommeren om het beheer van het onroerend goed. Bijkomend kan je je middelen spreiden over verschillende vastgoedprojecten, wat resulteert in een betere risicospreiding.

Huurrendement

Het rendement van investeringsvastgoed is gekoppeld aan diverse factoren. Om het rendement correct te berekenen is het belangrijk om rekening te houden met alle kosten. Zowel de eenmalige kosten die je betaalt bij de start van de investering als de jaarlijkse kosten die je als verhuurder moet dragen. Naast de aankoopprijs maken ook de aankoopkosten deel uit van de initiële investering. Ook de extra kosten die verbonden aan de bancaire financiering en de eventuele makelaarskosten worden verrekend. De totale investering vormt de basis voor de rendementsberekening. Deze som wordt vergeleken met de jaarlijkse netto-inkomsten. De netto-inkomsten worden bepaald door de huurprijs (bruto-inkomsten) te verminderen met de kosten.

Deze kosten kunnen betrekking hebben op herstellingswerken, syndicus, onroerende voorheffing, etc. Om een correcte berekening te maken moet je voldoende herinvesteren in het pand zodat de waarde ervan niet daalt gedurende de ‘terugverdientijd’ van de investering.

Privé of via de vennootschap?

Denk steeds goed na over hoe je het onroerend goed wenst aan te kopen: privé of via de vennootschap. Een keuze die impact heeft op de fiscale gevolgen ervan (aftrekbaarheid van btw bij nieuwbouw, verhuur met of zonder btw etc.), en dus het uitgelezen moment om, alvorens je die keuze maakt, de voor- en nadelen af te toetsen met een expert!

Aarzel zeker niet ons hier  te contacteren bij vragen.

Wens je een gesprek over de juiste aanpak voor jouw onderneming?  Maak dan hier een afspraak met onze financieel adviseurs!

Charlotte Vanhoucke & Lien Lagrou, financieel adviseurs Titeca