Wanneer een vennootschap een onroerend goed vervreemdt en daarbij winst maakt, moet deze meerwaarde worden belast. Er is echter een optie om de belasting op deze meerwaarde te spreiden, mits aan enkele voorwaarden wordt voldaan (art. 47 WIB92 – gespreide taxatie). Een belangrijke voorwaarde is dat bij vrijwillig gerealiseerde meerwaarden, het onroerend goed al meer dan vijf jaar als vast actief moet worden beschouwd op het moment van verkoop, inbreng of ruil.

Vervreemding van een gebouw met recente verbouwingen: gespreide taxatie mogelijk?

Wat gebeurt er bij de vervreemding van een gebouw dat al meer dan vijf jaar vóór de verkoop als vast actief wordt beschouwd, maar verbouwingen heeft ondergaan die minder dan vijf jaar geleden zijn afgerond? Kan de belasting op de meerwaarde van deze verbouwingen ook worden gespreid?

Deze vraag is eerder behandeld door de Dienst Voorafgaande Beslissingen (DVB) en recentelijk door het Hof van Cassatie (15 maart 2024, F.22.0168.F).

Uitspraak van het Hof van Cassatie

Het Hof van Cassatie baseerde zijn beslissing op de boekhoudkundige wetgeving, waarin het begrip materiële vaste activa wordt gedefinieerd. Gebouwen en de bijbehorende inrichtingen die eigendom zijn van de vennootschap, worden op de balans opgenomen als materiële vaste activa. Deze maken op hun beurt deel uit van het groter geheel, namelijk ‘vaste activa’, mits de gebouwen en inrichtingen op een duurzame wijze worden aangewend voor de bedrijfsactiviteiten (art. 3:89 § 1, KB van 29 april 2019 tot uitvoering van het WVV).

Aan de hand van deze bepaling concludeerde het Hof van Cassatie dat de meerwaarden op de verbouwingswerken van een gebouw, gerealiseerd binnen de vijf jaar voorafgaand aan de vervreemding van een gebouw, niet in aanmerking komen voor het stelsel van gespreide taxatie. Het arrest stelde dat verbouwingswerken, zelfs indien ze fysiek deel uitmaken van het onroerend goed, boekhoudkundig onderscheiden moeten worden van het gebouw zelf.

De uitspraak volgde de redenering van het hof van beroep in Brussel, dat een onderscheid maakte tussen het gebouw en de inrichting ervan, zelfs als de kosten voor de ‘inrichting’ (= verbouwing) volledig in het gebouw zijn opgenomen.

Gevolgen

Bij de verkoop van een gebouw met recente verbouwingen moet de verkoopprijs worden opgesplitst tussen het gebouw en de verbouwingen. Alleen de meerwaarde van het gebouw zelf komt in aanmerking voor gespreide taxatie, terwijl de meerwaarde op de verbouwingen direct belastbaar is.

door Charlotte Steelandt en Els Van Eenhooge – Vandelanotte