Ten gevolge van een recente wijziging van het Wetboek van Economisch Recht (hierna WER) zal in bepaalde gevallen een vereniging van mede-eigenaars (hierna VME) beschouwd worden als consument en dus ook kunnen genieten van consumentenbescherming.

Het criterium van 75% niet-professionele bestemming

Om als consument te worden beschouwd, moet 75% of meer van de aandelen in de gemeenschappelijke delen, toebedeeld zijn aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben volgens de statuten van mede-eigendom.

Er wordt voor de beoordeling van het ‘consumenten’-criterium dan ook vanuit de basisakte vertrokken en de bestemming die in deze akte wordt vastgelegd.

Gevolgen voor de VME-consument

VME’s die als consument worden beschouwd, kunnen zich beroepen op de onrechtmatige bedingenleer voor consumenten. De lijst van bedingen en voorwaarden die in elk geval onrechtmatig (en dus verboden en nietig) zijn in een overeenkomst tussen een VME als consument en een onderneming, zijn terug te vinden in het WER.

Zo mag een onderneming bijvoorbeeld niet “het recht van de consument beperken om de overeenkomst op te zeggen, wanneer de onderneming in het raam van een contractuele garantieverplichting haar verbintenis om het goed te herstellen of te vervangen niet of niet binnen een redelijke termijn nakomt.” Dit biedt een belangrijke bijkomende bescherming voor VME’s die als consument beschouwd worden. Denk maar aan onderhoudscontracten voor liften of brandblussers die een VME sluit, of overeenkomsten voor herstellingswerken aan het gemeenschappelijk dak.

Bijkomend zal een onderneming ten aanzien van een VME die als consument te beschouwen is, voor de door haar geleverde diensten een gratis bewijsstuk moeten afleveren aan de VME als consument indien er geen factuur of bestek werd overhandigd aan de VME. Dit bewijsstuk moet dan in feite dezelfde informatie bevatten die men op een factuur kan terugvinden.

Wat met de VME-onderneming?

Ook in het andere geval, waarin een VME wel beschouwd wordt als een onderneming, geldt er een lijst van verboden bedingen voor ondernemingen die ingeschreven is in het WER.

Wanneer dus een VME een overeenkomst sluit met een onderneming, en meer dan 25% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die wel een professionele bestemming kunnen hebben volgens de statuten van mede-eigendom, dan kan de VME zich beroepen op de onrechtmatige bedingenleer voor ondernemingen.

De voorwaarden om beroep te doen op de lijst van verboden bedingen worden sinds de recente wijziging in het WER verduidelijkt. Concreet zal het zowel voor de onderneming die contracteert met de VME (bijvoorbeeld een aannemer) als voor de VME zelf van belang zijn om te controleren of de VME al dan niet kan genieten van consumentenbescherming. Dit zal immers een invloed hebben op de geldigheid van een aantal bedingen uit het contract.

Toepassing van het onderscheidend criterium

Het criterium om te achterhalen of een VME zich al dan niet kan beroepen op de consumentenbescherming, is of een kavel al dan niet gebruikt kan worden voor een professionele bestemming zoals vermeld in de statuten.

Een residentiële kavel waar bijvoorbeeld een gebruik als vrij beroep is toegelaten, ook al is er louter sprake van een residentieel gebruik, zal ook meetellen om de meer dan 25% te halen gezien een professionele bestemming mogelijk is.

Doorslaggevend is dan ook of deze kavel kan gebruikt worden voor een professionele bestemming.

Bevoegdheid van de rechtbank voor geschillen met VME’s

Voorheen werden VME’s steeds beschouwd als ondernemingen in de zin van het WER. Dit werd ook recent nog bevestigd door het Grondwettelijk Hof. Daardoor was de ondernemingsrechtbank in principe exclusief bevoegd om kennis te nemen van geschillen tussen bijvoorbeeld een aannemer en een VME.

De wetgever vond dit niet correct, omdat VME’s de facto geen handel drijven zoals andere ondernemingen dat doen, maar wel onderworpen worden aan de strenge regels voor ondernemingen. Zo kan het bijvoorbeeld voorkomen dat een VME als onderneming facturen en brieven binnen een redelijke termijn moet beantwoorden of protesteren, zoniet worden deze facturen en brieven geacht aanvaard te zijn, waarbij de VME in kwestie geen bescherming kan genieten van de leer van de onrechtmatige bedingen voor consumenten uit het WER.

Met de wet van 9 februari 2024 worden de ongewenste gevolgen van een VME als onderneming weggewerkt en zullen VME’s in bepaalde gevallen beschouwd kunnen worden als consumenten in de zin van het WER.

Wanneer een VME als consument zou optreden als eisende partij tegen een onderneming (bijvoorbeeld om een factuur van een aannemer te betwisten of de uitvoering van bepaalde werken te eisen), dan zal de VME in principe de keuze krijgen om de zaak voor de ondernemingsrechtbank, of voor de rechtbank van eerste aanleg te brengen.

Wanneer een onderneming als eiser zou optreden tegen een VME als consument, dan zal deze onderneming de zaak in principe voor de rechtbank van eerste aanleg moeten brengen.

Is de VME een onderneming, dan zal de ondernemingsrechtbank exclusief bevoegd blijven voor geschillen met andere ondernemingen.

Het is bijgevolg uiterst belangrijk om op voorhand na te gaan wat de hoedanigheid van een VME is, en om de bevoegdheid van de rechtbank te bepalen, vooraleer deze VME voor een rechtbank te dagen.

Besluit

Deze wijziging van het WER trad in werking op 31 maart 2024. Vanaf deze datum zullen VME’s onder bepaalde voorwaarden kunnen genieten van de consumentenbescherming zoals voorzien in het WER. Zowel voor VME’s als hun medecontractanten zal het voortaan belangrijk zijn om (op voorhand) de hoedanigheid van een VME als onderneming of als consument te bepalen.

Lucas Vincken, Tom Lenaerts en Ulrike Beuselinck, Seeds of Law