Nieuws

Klopjacht op (waardering van) verkoop van vruchtgebruik?

Geschreven door Jubel

Artikel door: Robin Messiaen, Spartax

Wat voorafging…

Nu het zomerreces is verteerd, kan het nieuwsbriefseizoen opnieuw beginnen. Van wal wordt gestoken met nieuwe rechtspraak inzake de waardering van vruchtgebruik en blote eigendom, niet bij de verwerving hiervan, maar wel bij de gezamenlijke overdracht ervan. Meer concreet lopen vruchtgebruiken tegenwoordig over een periode van 20 tot 30 jaar in de meeste gevallen. Het is evenzeer een empirische vaststelling dat die vruchtgebruiken nooit (of op zijn minst zelden) het verstrijken van hun duur meemaken. Het onroerend goed op zich wordt daarentegen doorgaans verkocht voor het einde van het vruchtgebruik, dus als het vruchtgebruik nog loopt. Op die manier verkoopt de vruchtgebruiker zijn vruchtgebruik schouder aan schouder met de blote eigenaar die zijn blote eigendom verkoopt. Uiteraard moet de gezamenlijke prijs dan wel worden verdeeld over het resterende vruchtgebruik en die blote eigendom en dat is nu de inzet van dit debat.

In een eerdere nieuwsbrief werd reeds rechtspraak van Aarlen aangehaald, waarbij de belastingplichtige triomfeerde over de fiscus. De aanleiding van de huidige nieuwsbrief is nieuwe rechtspraak van de rechtbank Limburg van 26 februari 2018. Maar misschien nog belangrijker is dat deze gevallen geen lone wolves zijn, aangezien te velde meer en meer van die controles opgemerkt worden. Toeval bestaat niet maar of dit echt om een grootscheepse, georganiseerde actie gaat, is nog niet duidelijk.

De feitelijke krachtlijnen van het concrete geval

In dit geval ging het om een eigendom die in 2006 werd gekocht, voor het vruchtgebruik (20 jaar) door de vennootschap en voor de blote eigendom door de zaakvoerder/vennoot. De totale prijs bedroeg € 251.350,00 voor de aankoop die in casco-toestand gebeurde, verdeeld over de vruchtgebruiker (€ 188.512,50 of 75,00%) en de blote eigenaar (€ 62.837,50 of 25,00%). Een detail van de achterliggende waardering blijkt niet uit het vonnis. Daarna zijn er werken gebeurd voor een bedrag van € 206.019,57 om het goed van casco-toestand om te toveren in een afgewerkte toestand. Ook deze kosten werden omgeslagen over vruchtgebruiker en blote eigenaar. De vruchtgebruiker droeg hiervan € 148.608,00 of 72,13%. Ook hier is er geen detail van de waardering beschikbaar. Evenmin wordt er geciteerd uit de vestigingstitel van het vruchtgebruik omtrent de spelregels tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar op dit punt.

Klaarblijkelijk had men de kans om het goed vijf jaar later (in 2011) met een mooie meerwaarde te verkopen (totale verkoopprijs € 600.000,00). En u voelt het al komen, de vraag is natuurlijk welk deel van deze verkoopprijs moet toekomen aan de blote eigenaar en welk deel aan de vruchtgebruiker.

De belastingplichtige had aldus het vruchtgebruik gewaardeerd voor zijn resterende duur. Zonder dat het vonnis meer details bevat, kan men tussen de lijnen misschien wel afleiden dat dit is gebaseerd op een discounted cashflow-methode (vb. methode Ruysseveldt), al kan dat niet met zekerheid gezegd worden. Op die manier verkreeg de belastingplichtige een waarde voor het resterende vruchtgebruik van € 246.828,20. Deze waarde was echter lager dan de resterende boekwaarde van het vruchtgebruik (inclusief kosten van afwerking) die € 261.778,37 bedroeg. De belastingplichtige opteerde er bijgevolg voor om de vergoeding voor het resterende vruchtgebruik te gaan bepalen deze laatste boekwaarde, zodanig dat de vennootschap geen boekhoudkundige minwaarde hoefde te torsen. Het saldo van de prijs (€ 338.221,63) kwam toe aan de blote eigenaar.

Fiscus ijvert voor meer gelijkheid tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar

Men hoeft geen wiskundeknobbel te zijn of rekenmachine ter hand te nemen om te zien dat de blote eigenaar de beste zaak heeft gedaan. Even abstractie makend van het reeds genoten gebruiksgenot door de vruchtgebruiker (alhoewel dit zeker niet onbelangrijk is), gaat de blote eigenaar na amper vijf jaar met de grootste buit lopen (meer dan de helft) terwijl deze maar een kwart van de investeringen heeft gedragen. Puur intellectueel roept dit uiteraard vragen op (die na een kritische reflectie niet noodzakelijk negatief moeten beantwoord worden) en werkt dit als een rode lap op de stier genaamd “fiscus”.

De fiscus was duidelijk zeer geprikkeld door het geval. Uit het vonnis blijkt immers dat de controlerende ambtenaar het advies had ingewonnen van de dienst patrimoniumdocumentatie, die het vruchtgebruik zelf had gewaardeerd op het (nog lagere) bedrag van € 224.521,00. Desalniettemin nam de controlerende ambtenaar hiermee nog geen genoegen en zocht hij of zij andere invalshoeken op om zijn of haar bedenkingen alsnog te kanaliseren.

Mogelijk werd de mosterd gehaald bij de ruling 2016.645 van 8 november 2016. Hierbij werd (net als in dit geval) het vruchtgebruik voor zijn resterende duur berekend als zijnde [(verkoopprijs volle eigendom) x percentage vruchtgebruik/volle eigendom bij de initiële vestiging van het vruchtgebruik x resterende duur van het vruchtgebruik / initiële duur van het vruchtgebruik. In dit concrete geval trok men eerst nog de residuwaarde van de afwerking- en inrichtingswerken af van de verkoopprijs alvorens deze verdeling te maken. Twee vragen blijven hierbij onbeantwoord: 1) gaat het om de boekhoudkundige of economische residuwaarde? en 2) wie krijgt dit bedrag dan? Heel belangrijk is dat deze gesimplifieerde aanpak de nieuwe modus operandi lijkt van de fiscus nu dit ook in andere controledossiers terug komt.

Kenmerkend voor deze aanpak is dat een deel van de meerwaarde wordt toegeschreven aan de restwaarde van het vruchtgebruik, althans in de gevallen die reeds gepasseerd zijn. Zodoende kwam de fiscus uit op een hogere vergoeding voor het vruchtgebruik die maar liefst meer dan € 100.000,00 hoger lag dan hetgeen de belastingplichtige zelf had berekend. Elders uit het vonnis kan worden afgeleid dat de fiscus blijkbaar de mening moet toegedaan geweest zijn dat vruchtgebruiker en blote eigenaar eenzelfde rendement moeten gerealiseerd hebben op het project of op de verkoop (bij gebrek aan detail is dit allemaal niet zo duidelijk).

De rechtbank weegt de bewijsvoeringen tegen elkaar af

+ Wilt u dit artikel verder lezen? +
Klik hier en lees de volledige nieuwsbrief op Spartax.eu.

Spartax is een internetmedium dat betrouwbare informatie en tools wil aanbieden aan de fiscale professional. Getuige daarvan is de eerste tool inzake de waardering van vruchtgebruik die u kan vinden op www.spartax.eu. Daarnaast wenst Spartax u ook een nieuwsbrief aan te bieden, die niet zomaar de nieuwsfeiten uit de gebruikelijke fiscale nieuwsbrieven herkauwt. Steeds wordt de focus gelegd op één item inzake vastgoedfiscaliteit: een markant precedent, een dreigend gevaar of een verleidelijke opportuniteit.

Opmerking plaatsen

X