Binnen de context van de toenemende overbevolking is in kleine landen, zoals België, de zoektocht naar leef-, woon- en werkruimte immens groot geworden. Dit stelt bouwmeesters, ontwikkelaars en planologen voor grote uitdagingen om binnen de eigen landsgrenzen van nauwelijks 30.600 vierkante kilometer te zoeken naar overblijvende beschikbare ruimte teneinde te vermijden dat men door de bevolkingsgroei, die sneller loopt dan de natuurlijke aanwas, in ademnood komt. Daarbij komt dat de totale urbanisatie, inclusief algemene voorzieningen, recreatiegebieden, verkeersafwikkelingen en -inrichtingen, vandaag veel meer terrein-extensief is geworden dan voorheen. Om de dreigende kwantitatieve tekorten aan grond en/of aan constructies aan te pakken dienen zich vier potentiële instrumentaria aan.

Deze instrumentaria zijn meer bepaald 1) transformatie van grondeigendom naar gedeeld grondgebruik, 2) verhoging van de bouwpotentie van grond via een doorknip tussen de boven- en de ondergrond, 3) creatiever opbouwen door hoger bouwen op groter schaalniveau, bouwen op een opgetild maaiveld en heuvelbouwen en 4) compacter en communaal bouwen of verbouwen. De som van al deze ingrepen kan de bouwpotentie en de ruimteoptimalisatie substantieel uitbreiden.

Transformatie van verwerving van grondeigendom naar verwerving van gedeeld gebruik van grond

Een eerste optie om te komen tot meer bouwpotentie is een transformatie te bewerkstelligen van grondeigendom voor individueel gebruik naar grond voor meervoudig gebruik.

De naar deze finaliteit toegesneden rechtsfiguren zijn de zakelijke gebruiksrechten van erfpacht en opstal. Beide rechten verschaffen soortgelijke bevoegdheden als eigendom maar vormen tegelijkertijd een belasting van de eigendom die onder de vorm van blote eigendom verder blijft bestaan. Daardoor ontwikkelt zich een rechtsverhouding tussen twee personen die vanuit een conceptuele dualiteit elk betrokken zijn bij hetzelfde onroerend goed.

Het eerste recht, het zakelijk gebruiksrecht recht van erfpacht ( art.3.167 t.e.m.3.176 BW ), geeft hetzelfde vol gebruik en genot van andermans goed als dat van de eigenaar zelf. In zijn praktische uitwerking levert erfpacht diverse flexibele opties voor de realisatie van bouwwerken. In zijn meest eenvoudige vorm kan een grond door de eigenaar aan particulieren in erfpacht worden uitgegeven voor de bouw van woningen. In meer moderne vorm kunnen diverse rechten op één perceel worden gevestigd zonder dat er van een rangorde sprake is, mits zij niet met elkaar conflicteren. Er is hier sprake van een gelaagde structuur, waarbij separate ingeperkte erfpachtrechten aan verschillende gebruikers in een bouwwerk worden toebedeeld. Bijvoorbeeld: erfpachter A heeft uitsluitend het gebruik van de ondergrond ten behoeve van een garage, erfpachter B het gebruik van de begane grondlaag voor winkelruimten en erfpachter C het gebruik van de bovenbouw voor kantoren en woningen.

In de praktijk spreekt men hier van horizontaal verdeelde erfpacht, meervoudige erfpachtuitgifte of erfpacht ‘op hoogte’. Erfpacht biedt eveneens de mogelijkheid om één grond voor collectief gebruik ter beschikking te stellen van een appartementensplitsing, bv. met veertig appartementen, waardoor elke eigenaar van een privégedeelte niet als zodanig een aandeel bekomt in de gemeenschappelijke grond, maar een proportioneel aandeel in het erfpachtrecht op de grond.

Het tweede recht, het opstalrecht ( art. 3.177 t.e.m. 3.188 BW ), is het zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of voor een deel op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben. Wezenlijk is het opstalrecht een juridisch instrument dat zorgt voor een juridische scheiding tussen de grond en datgene wat op, boven of onder de grond wordt gebouwd. Klassiekers zijn kleinere werken, zoals kiosken en transformatoren op de bestrating, of antennes en zonnepanelen op daken, of eenvoudige woningbouw op grondpercelen. Opstal kan evenwel ook ingezet worden voor het boeken van meer bouwpotentie door stapeling van multifunctionele bouwwerken.

Erfpacht en opstal zijn wezenlijk verdelende instrumenten tegen eigendomsongelijkheid doordat de grondeigenaar aan een derde de kans biedt van zijn grond tijdelijk gebruik te maken. De klassieke exclusiviteits- en totaliteitsgedachte wordt hier verlaten teneinde aan niet-eigenaars substantiële bouwkansen over te laten. Deze idee wordt bij vermarkt onder de slogan dat “als men de bouwgrond uit de bouwwerk haalt, de prijs van de constructie als vanzelf daalt”.

In dezelfde gedachtegang dat ‘delen het nieuwe hebben’ is, treft men rechtsfiguren aan waarbij eveneens twee partijen in een grondeigendomsverhouding betrokken zijn, meer bepaald :

• Hamsterhuren: dit is huren in afwachting van de verkrijging van de eigendom van het huurgoed na betaling van alle afgesproken huurtermijn en uitoefening van de aankoopoptie.
• Huurkoop woningen: staat voor een vorm van koop op afbetaling met eigendomsvoorbehoud tot bij de betaling van de laatste termijn.
• Splitskopen: is er op gericht eerst de constructie te doen betalen, tegelijkertijd krachtens contractuele afspraken de grond met een recht van opstal tijdelijk te gebruiken en na de afgesproken periode ook de grond kopen.

Verhoging van de bouwpotentie van grond met een doorknip tussen de boven- en de ondergrond voor realisatie van volumes die onafhankelijk staan van elkaar

In de bouwkunde is het de regel dat men grond maar één keer kan uitgeven, terwijl men vandaag juist meer grond nodig heeft. De verhoging van de bouwpotentie van grond kan worden bewerkstelligd met een ‘genetische manipulatie’ waarbij de zogenaamde ‘doorknip’ wordt gebruikt tussen de boven- en de ondergrond. Dit is de tweede optie om te komen tot meer bouwpotentie. Het principiële uitgangspunt is hier dat tot de eigendom van de grond de samenstellende volumes behoren, die in drie dimensies zijn bepaald ( art. 3.47, eerste lid BW ) ten gevolge waarvan zowel de bovengrond als de ondergrond behoren tot de inherente bestanddelen van de grond. Afwijkend van dit uitgangspunt, creëert men met een doorknip van de grond ten opzichte van het maaiveld om te komen tot twee zelfstandige percelen, meer bepaald een zelfstandig ondergronds perceel (dat tevens de fundering vormt voor de bovengrondse bebouwing) en een zelfstandig bovengronds perceel die elk op zich een apart ruimtelijk ontwikkelingsgebied vormen.

Men komt in voorkomend geval tot ‘dubbel grondgebruik’, waarbij zakenrechtelijk zowel de constructies in de ondergrond (bv. een parkeergarage) als deze boven de grond (bv. een woonflatgebouw) vorm gegeven  kunnen worden hetzij onder het regime van  appartementseigendom hetzij in opstal. In de eerste hypothese staat de ondergrondse bebouwing privaatrechtelijk geheel los van het bovengronds  woonflatgebouw waardoor ze elk op zich een vereniging van mede-eigenaars vormen. In de tweede hypothese kan men een splitsing aanbrengen tussen de onderliggende grond (‘opstal onder het maaiveld’) en een bovengronds volume (‘opstal boven het maaiveld’). Er is in dit geval sprake van ‘volume-eigendom’ (art. 3.180, lid 2, 2° BW : “Een complex en heterogeen onroerend goed dat verschillende volumes omvat”).

Creatiever opbouwen door middel van hoger bouwen op een groter schaalniveau, bouwen op een opgetild maaiveld en heuvelbouwen

De klassieke bouwkunde was aanvankelijk georiënteerd op laagbouw en leidde tot het opslokken en verspillen van de resterende ruimte. Deze bouwwijze is vandaag de oorzaak van het kwantitatieve ruimtetekort. Om tot een billijke ruimteoptimalisatie te komen bestaan er drie alternatieve stapelstrategieën.

Hoger bouwen

De gemakkelijkste en snelste weg om de kwantitatieve huisvestingsdoelstellingen te halen is de ontwikkeling van appartementsgebouwen. Waar het aanvankelijk om een gelimiteerd aantal bouwlagen ging, kan de omslag naar het substantieel hoger bouwen voor een stroomversnelling zorgen.

Bouwen op een opgetild maaiveld of optoppen

Voor het bouwen op een opgetild maaiveld wordt in de praktijk doorgaans het begrip ‘optoppen’ gebruikt. Met het optoppen is bedoeld nieuwe bouwvolumes toe te voegen aan bestaande gebouwen zodat deze worden ‘opgehoogd’ met extra woningen. Optoppen komt er op neer dat een dak van een bestaand gebouw als ‘nieuwe bouwgrond’ wordt gebruikt. De dienovereenkomstig gerealiseerde flats wordt naar omstandigheden ‘bovenbouwappartementen’ genoemd en ofwel geïntegreerd in het bestaande gebouw via de appartementseigendom (art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW) ofwel gepositioneerd op het onderliggend gebouw via een opstal (art. 3.177 t.e.m. 3.188 BW).

Heuvelbouwen

Heuvelbouwen is geïnspireerd op piramidebouw. Een piramide is een bouwwerk met een rechthoekig of vierkant grondvlak en taps toelopende zijvlakken die eindigen in een punt of op een afgeknotte top. Het moderne bouwen in piramidevorm staat voor gestapeld bouwen waarbij men de sokkel van het bouwwerk ondergronds laat starten en bovengronds de schuinse oplopende zijvlakken van het gebouw laat uitlopen. Door deze bouwmethode kunnen de terrassen worden uitgerust met duurzame tuinapplicaties.

Compacter communaal bouwen of verbouwen

Een rijzende ster in de realisatie van meer woon- en werkruimte, is het communaal bouwen en verbouwen.
Het gaat om: cohousing, coliving, community land trust, wooncoöperatie en coworking, allen rechtsfiguren waarbij in beginsel wordt ingeleverd op de zelfstandige private ruimte door compacter te wonen, maar meer voordelen worden geput uit extensieve gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. Anders gezegd: er kan meer worden gedaan met minder.

• Cohousing is een alternatieve woonvorm waarbij meerdere huishoudend, die geen familiale banden hebben met elkaar, in de thuisomgeving een duurzame woongemeenschap vormen waarbij de deelgenoten, naast het betrekken voor eigen rekening van een volledige zelfstandige privéwoning, een aantal gemeentelijke ruimtes en voorzieningen met elkaar delen en samen autonoom beheren.
• Coliving of woningdelen is een vorm van gemeenschappelijk wonen waarbij, met het oog op het flexibele en voorbijgaande gebruik een groep bewoners, die geen verwanten zijn van elkaar, in dezelfde wooneenheid als huisgenoten alle leefruimtes van dat gebouw met elkaar delen, met uitzondering van een kleine niet-zelfstandige gemeubileerde kamer waar men kan overnachten.
• Community Land Trust is een communale huisvestingsorganisatie, die als een vertrouwenspersoon (trust) gemeenschapsgrond (land) in eigendom verwerft en behoudt, dit onroerend goed als instrument van een sociaal woonbeleid langdurig en tegen een bescheiden financiële vergoeding ter beschikking stelt van een gemeenschap (community) die is samengesteld uit woningzoekenden met een bescheiden of met een gemiddeld inkomen.
• De wooncoöperatie is een rechtspersoon die kapitaal opbouwt voor het verwerven van op naam staande (appartements-)gebouwen en vervolgens certificaten of ‘participaties’ uitgeeft, die aan toetredende leden met modale of gemiddelde inkomens de mogelijkheid biedt door verwerving van een aandeel in de vennootschap een gebruiksrecht te verwerven op een van de wooneenheden, die zich in dat gebouw bevinden.
• Coworking zet in op het ter beschikking stellen binnen een bedrijfsgebouw van gedeelde werkruimtes, welke gecompleteerd worden met dienstverlening op afroep.

Roland Timmermans

Deze tekst is een weergave van de uiteenzetting die de auteur hield op het eerste Interprofessioneel Vastgoedcongres, georganiseerd door Willemen Real Estate en KnopsPublishing. Een kort verslag hiervan kunt u hier lezen: Vastgoed bekeken vanuit vier perspectieven: lessen voor de vastgoedprofessional.