Een nieuw Vlaams Huurdecreet: huurovereenkomst bij overlijden van de huurder of verhuurder

Het ontwerp van het Vlaamse Huurdecreet voert een aantal belangrijke wijzigingen in m.b.t. de verhuring van “een voor bewoning bestemd goed of een deel ervan”, in het Vlaams Gewest.

Aan de ene kant beoogt dit nieuw Huurdecreet ervoor te zorgen dat de verhuurders hun woning op de huurmarkt blijven aanbieden, maar anderzijds wil het de huurders in staat stellen betaalbaar, kwaliteitsvol en met woonzekerheid te kunnen huren.

In deze aflevering lichten we de nieuwe regeling toe die het Vlaams Huurdecreet voorziet voor de lopende huurovereenkomst,  in geval de huurder of de verhuurder overlijdt.

Huidige voorschriften

De huidige (federale) voorschriften, opgenomen in het Burgerlijk Wetboek,  bepalen dat het overlijden van de huurder of van de verhuurder in principe geen einde maakt aan de huurovereenkomst. Dit betekent dat de huurovereenkomst na het overlijden gewoon verder loopt, waarbij de erfgenamen in de rechten en plichten van de overleden huurder of verhuurder treden.

Deze erfgenamen kunnen de huurovereenkomst beëindigen onder dezelfde voorwaarden als de overleden huurder of verhuurder dit voorheen konden.

Concreet betekent dit voor de negenjarige huurovereenkomst:

• Opzegging door de huurder: een opzegtermijn van 3 maanden, met een bijkomende vergoeding van 3, 2 of 1 maand huur, naargelang de beëindiging tijdens het eerste, tweede of derde jaar van de eerste driejarige periode;
• Opzegging door de verhuurder: ofwel opzegging slechts mogelijk om specifieke redenen, nl. eigen bewoning of bewoning door familieleden (opzegging mogelijk op ieder tijdstip mits opzegtermijn van 6 maanden), uitvoeren van bouwwerken (opzegging bij verstrijken van eerste en tweede driejaarlijkse periode mits opzegtermijn van 6 maanden); ofwel opzegging bij eerste of tweede driejarige periode zonder motivering mits betaling van een bijkomende vergoeding van 9 of 6 maanden huur;
• Beëindiging bij onderling akkoord tussen partijen kan steeds;

Voor de contracten van korte duur (maximum 3 jaar) kan geen eenzijdige vroegtijdige opzegging; hier is men sowieso aangewezen op het akkoord tussen partijen;

Het knelpunt bij de huidige voorschriften situeert zich hierin dat, indien de erfgenamen van de huurder, niet op de hoogte zijn van het bestaan van een huurovereenkomst, of om bepaalde redenen nalaten over te gaan tot opzegging van deze huurovereenkomst, er lastens de nalatenschap een belangrijke huurachterstand kan ontstaan.

Daaraan wil het Vlaams Huurdecreet een oplossing bieden.

Wijziging in het Vlaams Huurdecreet

De regeling in het Vlaams Decreet maakt een onderscheid naargelang de huurder overlijdt, dan wel de verhuurder.

Ingeval de verhuurder overlijdt wordt de huurovereenkomst niet ontbonden. Hier blijft de oude regeling dus gelden. De huurder kan de huurovereenkomst verderzetten met de erfgenamen van de verhuurder.

Ingeval de huurder overlijdt geldt een nieuwe regeling, vervat in artikel 43 §2 van het Vlaams Huurdecreet, die hierop neerkomt:

• Uiterlijk tegen het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder, kunnen de erfgenamen van de huurder aan de verhuurder meedelen dat zij de huurovereenkomst willen verderzetten. De huurovereenkomst loopt in dit geval gewoon verder en de erfgenamen nemen vanaf de datum van overlijden alle huurverplichtingen op zich.
• Laten de erfgenamen tegen het einde van de tweede maand na het overlijden weten dat ze het contract niet verderzetten of laten ze niets weten aan de verhuurder, dan eindigt het huurcontract van rechtswege op deze datum.  In deze hypothese zijn de erfgenamen een schadevergoeding van één maand huur verschuldigd, bovenop de vervallen huur (2 maanden) sedert het overlijden.

Met de nieuwe regeling wordt bereikt dat er ten laste van erfgenamen niet meer dan drie maanden bijkomende huur kan verschuldigd worden na het overlijden. Daarmee worden de pijnlijke gevallen waarbij erfgenamen, ingevolge onwetendheid of onachtzaamheid, naderhand nog geconfronteerd worden met zware huurachterstanden, ontstaan na het overlijden van de huurder, uit de wereld geholpen.

Besluit

De Vlaamse wetgever heeft zich bezorgd getoond ten aanzien van de erfgenamen van de overleden huurder van een woning.

De nieuwe regeling in het Vlaams Huurdecreet bereikt dat de erfgenamen van de huurder grotendeels worden gevrijwaard van de last van lopende huurovereenkomsten. In het bijzonder is dit van belang voor de problematiek van de vele onbeheerde nalatenschappen.

Maxim Van Eeckhout

VDV Advocaten

Wilt u meer weten over de nieuwe Vlaamse wetgeving woningverhuur? Lees hier het vorige artikel van VDV Advocaten.
Andere belangrijke wijzigingen kunt u volgen in een serie vervolgartikels op Jubel.