1. Wat is meeneembaarheid?

Per decreet dd. 16/01/2002 heeft de Vlaamse regering het principe van de meeneembaarheid van registratierechten in de Vlaamse Wetboek Registratie ingevoerd.

Bij verdere fiscale hervormingen werd deze meeneembaarheid ook overgenomen in de Vlaamse Codex Fiscaliteit (hierna VCF) onder artikel 2.9.5.0.1.:

“In geval van zuivere aankoop van een tot bewoning aangewend of bestemd onroerend goed door een natuurlijke persoon om er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen, wordt zijn wettelijk aandeel in de belastingen die met toepassing van artikel 2.9.4.1.1, artikel 2.9.4.2.1 of artikel 3.6.0.0.6, § 6, eerste lid, 2°, verschuldigd waren op de aankoop van de woning die hem voorheen tot hoofdverblijfplaats heeft gediend of van de bouwgrond waarop die woning is opgericht, in mindering gebracht van zijn wettelijk aandeel in de belastingen, verschuldigd op de nieuwe aankoop, op voorwaarde dat de authentieke akte van de nieuwe aankoop is verleden binnen twee jaar na de datum van het verlijden van de authentieke akte die aanleiding heeft gegeven”

Het principe van de meeneembaarheid betreft dus het in mindering brengen van de registratierechten, die betaald zijn geweest op de “oude woning” welke intussen verkocht is, maar meegenomen kunnen worden voor de aankoop van een nieuwe woning.

Hierdoor zal er bij de aankoop van een nieuwe woning minder registratiebelasting/verkooprecht moeten worden betaald.

2. Verschillende vormen van meeneembaarheid

De vermindering van de registratierechten/verkooprechten gebeurt dus door het meenemen van vroeger betaalde rechten die in mindering worden gebracht. Afhankelijk van de situatie wordt de meeneembaarheid geregeld door verrekening of door teruggave.

• Meeneembaarheid door verrekening:

Wanneer de woning die als hoofdverblijfplaats van de belastingplichtige eerst wordt verkocht en nadien een nieuwe woning wordt gekocht, kunnen de rechten die betaald zijn geweest op de aankoop van de eerste woning onmiddellijk in mindering gebracht worden bij de aankoop van de nieuwe. Zo worden de vroeger betaalde registratierechten verrekend bij de registratieverplichting van nieuwe woning.

• Meeneembaarheid door teruggave:

Bij aankoop van een nieuwe woning vooraleer de oude woning die als hoofdverblijfplaats is verkocht kan de verrekening niet plaatsvinden. Om van deze meeneembaarheid te kunnen genieten dient de oude woning verkocht te worden.

Wanneer, later, deze woning wordt verkocht kunnen de vroeger betaalde registratierechten worden verrekend, door middel van teruggave.

Deze teruggave kan bekomen worden via bezwaarschrift, waarbij de belastingplichtige zijn vordering tot teruggave zal dienen te argumenteren.

3. De voorwaarden voor meeneembaarheid

De belastingplichtige die van de meeneembaarheid wil genieten zal dienen te voldoen aan enkele voorwaarden. Dit betreffen zowel grond- als vormvoorwaarden.

Het specifieke aan deze belastingrecuperatie is dat deze voorwaarden in hoofde van iedere koper worden beoordeeld en enkel de belastingplichtige die aan deze voorwaarden voldoet van de meeneembaarheid kan genieten.

• Grondvoorwaarden:

1. Het stelsel van de meeneembaarheid komt enkel ten goede aan natuurlijke personen en niet aan rechtspersonen. (Wanneer een natuurlijk persoon samen met een rechtspersoon aankoopt zal de meeneembaarheid enkel mogelijk zijn voor het onverdeeld deel van de natuurlijke persoon.)
2. De verrichting moet betrekking hebben op de hoofdverblijfplaats van de aanvrager(s), waarbij de aanvrager binnen de twee jaar (vijf jaar voor bouwgrond) effectief zijn hoofdverblijfplaats zal moeten vestigen.

De aangekochte woning zal als hoofdverblijfplaats moeten worden aangewend. Dit kan worden bewezen met alle middelen van recht. De wet legt niet expliciet een inschrijving in het rijksregister op, maar stelt dat de woning als hoofdverblijfplaats moet dienen.

3. De termijnen zijn afhankelijk van de vorm van meeneembaarheid.

Bij meeneembaarheid door verrekening moet de nieuwe aankoop binnen de 2 jaar (of 5 jaar voor bouwgrond) na verkoop van de vorige hoofdverblijfplaats geschieden.

In geval van meeneembaarheid door teruggave, moet de aanvrager de woning die vroeger tot hoofdverblijfplaats heeft gediend, verkopen binnen de 2 jaar (of 5 jaar bouwgrond) na aankoop van de nieuwe woning die tot hoofdverblijfplaats dient.

Voormelde termijnen worden berekend vanaf de notariële akte van verkoop van de oude hoofdverblijfplaats tot authentieke akte van de nieuwe woning. Strikt genomen is een authentieke akte niet vereist maar wel een geregistreerde onderhandse overeenkomst of ook wel compromis genoemd.

4. De aankoop van de nieuwe woning, alsook de verkoop van de oude woning moet zuiver zijn. Dit betekent een koop in de enge zin, concreet moet het gaan om een verrichting waarop de registratiebelasting/verkoopbelasting van 5 of 10% van toepassing moet zijn.

Derhalve vallen verrichtingen die onder het regime van aankopen met regeringspremie en gunsttarief van de landbouweigendommen niet van de meeneembaarheid kunnen genieten.

5. De ligging van de onroerende goederen is van groot belang, zowel de oude woning die tot hoofdverblijfplaats diende als de nieuwe woning moeten in het Vlaams Gewest gelegen zijn.
6. De aanvrager moet in het verkocht onroerend goed zijn hoofdverblijfplaats hebben gehad, dit minstens op enig tijdstip binnen de 18 maand voor de verkoop of op enig tijdstip binnen de 18 maand voor de aankoop.

Derhalve kan de verkoop van een bouwgrond geen aanleiding geven tot meeneembaarheid.

• Vormvoorwaarden:

1. Zowel in de situatie van verrekening als teruggave moet deze meeneembaarheid uitdrukkelijk door de belastingplichtige gevraagd worden.
2. Alle vereiste gegevens om de Administratie toe te laten de verrekening of teruggave toe te passen moeten worden opgegeven.

Meer bepaald een afschrift van het registratierelaas van de aankoop van de oude woning die tot hoofdverblijfplaats diende waaruit het bedrag van de geheven rechten als ook de betaling en eventuele teruggave moet blijken.

Bijkomend dient ook het wettelijk aandeel van de aanvragers in de rechten van de oude woning te worden opgeheven. (Let wel, het wettelijk aandeel is het aandeel in de eigendom van de woning, dit stemt niet noodzakelijk overeen met de werkelijk betaalde bedragen!)

3. Verklaring van de aanvrager(s) dat de vervreemde woning tot hoofdverblijfplaats heeft gediend op het ogenblik van de verkoop of nieuwe aankoop en dat de nieuwe aangekochte woning als hoofdverblijfplaats zal dienen binnen de gestelde termijn.

4. Beperkingen aan de meeneembaarheid

Bij toepassing van de meeneembaarheid zal het bedrag die kan worden verrekend of wordt teruggeven, verminderd worden door verschillende beperkingen. Deze beperkingen werken cumulatief waarvan de grootste beperking zal worden toegepast:

1. Het mee te nemen verkooprecht wordt beperkt door het wettelijk aandeel in de registratierechten betaald op de oude woning die tot hoofdverblijfplaats heeft gediend.
2. De meeneembaarheid van de betaalde registratierechten wordt bijkomend beperkt tot het wettelijke aandeel in de registratierechten betaald op de tweede aankoop of nieuwe woning die tot hoofdverblijfplaats dient.
3. Naast de beperkingen van de wettelijke aandelen in de betaalde registratierechten, bedraagt de korting (hetzij bij wijze van verrekening, hetzij bij wijze van teruggave) maximaal 12.500,00 EUR. Het maximale bedrag van 12.500,00 EUR is van toepassing per nieuw aangekocht onroerend goed en wordt dus niet bepaald per aanvrager.

Deze trapsgewijze beperkingen matigen de meeneembaarheid van de vroegere betaalde registratierechten gevoelig. Van een volledige meeneembaarheid is dus geen sprake, zodoende dat er in de meeste situaties sprake is van een “overschot” aan registratierechten die door voormelde beperkingen niet kunnen worden verrekend/teruggegeven. Dit overschot wordt in juridisch jargon het excedent genoemd.

Dit excedent is weliswaar geen definitief verlies, maar kan onder voorwaarden meegenomen worden naar een volgende verrichting.

5. Cumulatieverbod

Niet enkel de beperkingen zullen het voordeel in de registratie matigen, ook het cumulatieverbod met het abattement (vrijstelling ter berekening van de registratierechten).

Zoals eerder gesteld dient de belastingplichtige zelf om de meeneembaarheid te verzoeken. Bijgevolg dient de belastingplichtige zelf de berekening te maken wat het voordeligst zal zijn, het abattement of de meeneembaarheid.

Conclusie

De meeneembaarheid is te relativeren, door het inbouwen van een hele resem voorwaarden en beperkingen. De belastingplichtige dient zelf de verschillende berekeningen te maken om de voordeligste aankoop te bepalen.

In de fiscaliteit bestaat er geen uniforme waarheid, enkel een waarheid op maat.

Mr. VERHAGHE Maarten

VDV Advocaten