In deze aflevering van onze reeks rond het Nieuw Vlaams Huurdecreet (red.: voor de eerdere afleveringen door VDV Advocaten, klik hier) lichten we toe welke verfijning dit decreet zal toevoegen aan de reeds bestaande regeling inzake de herziening van de huurprijs bij negenjarige huurovereenkomsten.
De bestaande regeling
Een huurprijs kan geïndexeerd worden zodat hij aangepast blijft aan de kosten van levensonderhoud. Dit is een gekend gegeven.
Minder gekend is de mogelijkheid voor partijen om, bij een huurovereenkomsten met negenjarige duur, een aanpassing van de huurprijs te vragen. Partijen kunnen deze herziening vragen tussen de negende en de zesde maand, voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode.
Als de herziening aan de orde komt en partijen daaromtrent niet overeenkomen, kunnen huurder of verhuurder zich tot de rechter wenden. De rechter kan vervolgens een herziening van de huurprijs toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 20% hoger of lager is dan de eisbare huurprijs, op het tijdstip van de indiening van het verzoek.
Tegenover de stabiliteit en woonzekerheid die een negenjarige huurovereenkomst aan de huurder biedt, verleent de mogelijkheid om een herziening/verhoging van de huurprijs te bekomen, aan de verhuurder de garantie dat hij een redelijk rendement behoudt op zijn investering.
Deze regeling blijft behouden in het Nieuw Vlaams Huurdecreet, maar er wordt een element aan toegevoegd.
Het Nieuw Vlaams Huurdecreet voorziet een bijkomende herzieningsmogelijkheid omwille van energiebesparende investeringen
Als uitzondering op de bestaande regeling wordt voorzien, dat de verhuurder een herziening van de huurprijs kan vragen, wanneer hij energiebesparende investeringen aanbracht aan het verhuurde goed.
Deze herziening omwille van energiebesparende investeringen kan door de verhuurder te allen tijde gevraagd worden en is dus niet afhankelijk van het verstrijken van een driejarige periode.
Wat wordt verstaan onder “energiebesparende investeringen” ?
Met “energiebesparende investeringen” worden bedoeld de investeringen die de energieprestatie van het goed, zoals vermeld in art. 1.1.3,42/1° van het Energiedecreet, verbeteren.
Komen niet in aanmerking als “energiebesparende investeringen”: de energiebesparende investeringen die noodzakelijk waren om te voldoen aan de krachtens art. 5 van de Vlaamse Wooncode vastgestelde minimale kwaliteitsvereisten zoals dakisolatie en dubbel glas.
Als bijkomende vereiste geldt wel dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van de investeringen ten minste 10% hoger ligt dan de eisbare huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek.
Ingeval partijen niet tot een akkoord komen, oordeelt de rechter naar billijkheid over het verzoek tot huurprijsherziening van de verhuurder.
De vraag rijst of men hierbij dient rekening te houden met eventuele premies die de verhuurder ontving vanwege de overheid, het provincie- of gemeentebestuur, of vanwege de netbeheerder ?
Het antwoord is negatief.
Het is de bedoeling de verhuurder te stimuleren om zijn woning energiezuiniger te maken. Deze stimulans zou wegvallen, indien andere bekomen voordelen worden verrekend.
Tenslotte neemt men ook in overweging dat de energiebesparende investeringen uiteindelijk ook de huurder ten goede komen, want deze zal zijn energierekening ongetwijfeld zien dalen.
Besluit
Het bestaande mechanisme van de huurprijsherziening bij negenjarige huurovereenkomsten voor woninghuur is niet zo goed gekend en wordt ook niet veelvuldig toegepast door huurder en/of verhuurder, dit in tegenstelling tot de praktijk bij handelshuur.
Teneinde energiebesparende investeringen vanwege de verhuurder te stimuleren, breidt het nieuw Vlaams Huurdecreet de mogelijkheid tot herziening van de huurprijs voor de verhuurder uit.
Ingeval verhuurder en huurder, na het uitvoeren van de energiebesparende investeringen door de verhuurder, geen akkoord bereiken omtrent de nieuwe huurprijs, zal het aan de rechter toekomen om naar billijkheid te oordelen, waarbij hij de belangen van beide partijen zal afwegen.
Meer lezen over het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet? Klik hier.
0 reacties