Op 1 juni 2024 trad een nieuw Vlaams decreet van 8 maart 2024 in werking dat voorziet hoe onroerende domeingoederen vervreemd worden en zakelijke rechten hierop worden gevestigd en vervreemd. De bedoeling van dit decreet is een duurzaam, consistent en doelmatig juridisch kader te creëren waarbinnen entiteiten van de Vlaamse overheid onroerende domeingoederen kunnen vervreemden, alsook zakelijke rechten hierop kunnen vestigen en vervreemden. Het voornaamste gevolg van dit decreet is dat voortaan alle Vlaamse overheidsinstanties en entiteiten welbepaalde publiciteitsverplichtingen moeten naleven naar aanleiding van hun publieke vastgoedtransacties, terwijl dat voordien enkel het geval was voor een meer beperkte kring van instanties.

Publieke vastgoedtransacties in het algemeen

Met de term ‘publieke vastgoedtransacties’ wordt bedoeld het verkopen, het overgaan tot een grondruil, het vestigen van zakelijke rechten zoals erfpacht of opstal, het huren of verhuren, enzovoort, van gronden en/of gebouwen die behoren tot de eigendom van de overheid.

Van belang om te weten is dat publieke vastgoedtransacties in principe niet onderworpen zijn aan de overheidsopdrachtenwetgeving, waardoor de stringente regels van deze wetgeving niet moeten worden nageleefd.

In uitzonderlijke gevallen zal een publieke vastgoedtransactie als een overheidsopdracht worden beschouwd. Dat zal het geval zijn wanneer een transactie gepaard gaat met het verzoek van de overheid om bepaalde werken of verbeteringen aan het goed uit te voeren en het hoofdvoorwerp van de overeenkomst voldoet aan de definitie van een overheidsopdracht voor werken. De betrokken overheid zal in dat geval de overheidsopdrachtenwetgeving moeten naleven en de hierin bepaalde procedures moeten volgen. Concreet wil dit zeggen dat de transactie zal moeten worden bekendgemaakt en in mededinging moet worden geplaatst.

Publieke vastgoedtransacties blijven uiteraard steeds onderhevig aan de basisprincipes van gelijkheid, non-discriminatie en transparantie, ook als deze niet onder de overheidsopdrachtenwetgeving vallen.

De naleving van het transparantiebeginsel houdt in de eerste plaats in dat aan het contract voorafgaandelijk de nodige publiciteit wordt gegeven.

De voorgangers van het nieuwe decreet inzake publieke vastgoedtransacties

In het verleden werden betreffende onroerende overheidstransacties al diverse instrumenten uitgevaardigd, waardoor ook transacties die niet onder de overheidsopdrachtenwetgeving vielen tot op bepaalde hoogte het voorwerp moesten uitmaken van publiciteitsmaatregelen.

Zo kan worden verwezen naar het Decreet van 30 november 2018 betreffende het vervreemden van onroerende domeingoederen of artikel 293 van het Decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur, waarin reeds bepaalde  principes van mededinging, transparantie en evenredigheid naar voor werden geschoven.

Deze bepalingen werden door de Vlaamse Regering verder geconcretiseerd in de Omzendbrief KB/ABB 2019/3 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten. Deze omzendbrief bevat diverse richtlijnen met betrekking tot de procedure die deze overheden moeten volgen bij het beheer van en de beschikking over hun onroerend patrimonium.

Wat zijn de impact en de gevolgen van dit nieuwe decreet?

Het nieuwe decreet creëert voor Vlaamse overheidsinstanties een duidelijk(er) regelgevend kader, en voorziet in een uitdrukkelijke rechtsgrond voor de toepassing van de principes van transparantie en eerlijke mededinging ten aanzien van alle publieke vastgoedtransacties.

Het decreet voorziet eerst en vooral in een uitbreiding tot alle Vlaamse overheidsinstanties van de verplichting tot openbaarmaking door “passende en evenredige publiciteitsmaatregelen”, die reeds was voorzien in het Decreet van 30 november 2018. Voordien ontsnapte een aantal overheidsinstanties immers aan het toepassingsgebied van het decretale kader. Het begrip “Vlaamse overheidsinstantie” moet voortaan zeer ruim worden geïnterpreteerd.

Verder moet volgend het decreet, om te bepalen welke publiciteitsmaatregelen passend en evenredig zijn, – net zoals in het Decreet van 30 november 2018 – rekening  worden gehouden met de waarde, toestand en ligging van het onroerend goed evenals de marktsituatie. De gepaste publiciteit zal met andere woorden afhangen van de concrete context van de transactie. Zo zal een openbare verkoop niet automatisch verplicht zijn. Ook kan bijvoorbeeld een marktbevraging, of een publieke bekendmaking via een officieel kanaal gepast zijn.

Ten slotte voorziet het decreet expliciet drie uitzonderingsgevallen waarin een zeer beperkte transparantie en mededinging kunnen volstaan, met name wanneer:

• de geschatte waarde van het te vervreemden onroerend goed of de volledige looptijd van het zakelijk recht lager ligt dan 37.500 euro;
• de transactie plaats vindt ter verwezenlijking van doelstellingen van algemeen belang;
• er redelijkerwijs aangenomen kan worden dat de transactie de economische en financiële belangen van de betrokken Vlaamse overheid ernstig zou kunnen schaden.

In deze gevallen zal het nog steeds mogelijk zijn om over te gaan tot een rechtstreekse onderhandse transactie.

Bevoegdheid van de Vlaamse Regering en parlementaire machtiging

Het decreet bepaalt dat de Vlaamse Regering bevoegd is voor publieke vastgoedtransacties inzake onroerende domeingoederen die in eigendom zijn van de Vlaamse Gemeenschap of het Vlaamse Gewest. Enkel indien de geschatte waarde van de transactie meer dan 10.000.000 euro bedraagt zal een voorafgaande toestemming van het Vlaams Parlement vereist zijn.

Opgelet: Het decreet is enkel van toepassing op Vlaams niveau. De vervreemding van federale domeingoederen valt vandaag nog altijd onder de verouderde wet van 31 mei 1923 betreffende de vervreemding van onroerende domeingoederen.

Koen de Puydt en Aline Heyrman – Andersen

Lees er ook over op de site van Andersen.