Het Decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan

Dit is de volledige titel van wat korter aangeduid wordt als het nieuwe “Vlaamse Huurdecreet”.

Reeds bij de zesde Staatshervorming werd beslist dat het Vlaams Gewest vanaf 1 juli 2014 bevoegd zou worden voor de woninghuurwetgeving en de woonfiscaliteit.

Zolang er geen Vlaams huurdecreet kwam, bleven de federale regels echter van toepassing. Concreet betekent dit de voorschriften uit het Burgerlijk Wetboek, die betrekking hebben op de huur in het algemeen (algemeen huurrecht) en in het bijzonder op de huur van onroerende goederen, bestemd tot  hoofdverblijfplaats (Woninghuurwet). Thans nog in ontwerpfase, zou het nieuw Vlaams Huurdecreet in het najaar 2017 van kracht worden.

Belangrijk is dat het nieuw Vlaams Huurdecreet niet alleen betrekking zal hebben op de huur van woningen, bestemd tot hoofdverblijfplaats, maar ook op studentenkamers en -woningen, en zelfs op tijdelijke huurvormen zoals tweede woningen en vakantiewoningen, evenals op de verhuring van bepaalde roerende goederen, zoals caravans en woonboten.

Centraal in de nieuwe wetgeving staat het ruime begrip “een voor bewoning bestemd goed of een deel ervan”.

In onze komende nieuwsberichten zullen wij in een aantal afleveringen de belangrijkste nieuwigheden uit het Vlaams Huurdecreet toelichten. We hebben daarbij vooral aandacht voor de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats.

In deze aflevering komt als eerste item de huurwaarborg aan bod.

De huurwaarborg : een evenwichtsoefening 

De huurwaarborg kan verhuurders overtuigen om een goed te verhuren aan minder begoede huurders en kan gezien worden als een vorm van verzekering voor de verhuurder, ingeval van wanbetaling en huurschade.

De afwezigheid van een huurwaarborg of een te lage huurwaarborg kunnen de verhuurder ervan weerhouden zijn pand op de huurmarkt te brengen, wat meteen een krappere markt en – volgens de gekende economische wetmatigheid – hogere huurprijzen met zich meebrengt.

Anderzijds kan een hoge huurwaarborg het voor de financieel zwakkere huurders moeilijker maken een huurovereenkomst af te sluiten en heeft hij dus een “uitsluitend” effect.

De wetgever die, in het algemeen belang, de verzuchtingen van beide partijen wil verzoenen, dient evenwichtige keuzes te maken.

Teneinde dit te verwezenlijken beschikt de wetgever niet alleen over de mogelijkheid om de omvang van de huurwaarborg vast te leggen , maar ook de wijze waarop de huurwaarborg gevestigd wordt en kan hij zelfs instrumenten ter financiering van de huurwaarborg voorzien.

Het nieuw Vlaams Huurdecreet poogt deze evenwichtsoefening te doorstaan.

Huurwaarborg à la Flamande

In het nieuwe Vlaams Huurdecreet zijn een aantal nieuwigheden met betrekking tot de huurwaarborg opgenomen.

De maximale huurwaarborg  wordt opnieuw op drie (3) maanden gebracht. Daarmee blijkt er sprake te zijn van een jojo-beweging, in de tijd, met betrekking tot de omvang van de huurwaarborg:

– vanaf 2007 was de maximale huurwaarborg, te storten op de geïndividualiseerde rekening van de huurder, bepaald op twee (2) maanden huur;

– voor 2007 gold als maximum drie (3) maanden huur, welke regeling nu terug wordt ingevoerd;

Nb: voor de huur van studentenkamers (zie latere aflevering) blijft de maximale huurwaarborg twee maanden.

De vormen waaronder de huurder de huurwaarborg kan vestigen, blijven gelimiteerd.

De overschrijving op een geblokkeerde  rekening op naam van de huurder blijft de klassieke waarborgvorm; daarnaast blijft ook de OCMW-waarborg bestaan.

De Vlaamse wetgever schrapt de in 2007 ingevoerde “bankwaarborg “, maar er worden twee nieuwe waarborgvormen toegevoegd:

• De zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder, bijvoorbeeld dmv een kapitalisatiebon of obligatie;
• Een persoonlijke borgstelling door een derde (natuurlijke of rechtspersoon) , die blijft gelden tot de beëindiging van de lopende huurovereenkomst;

Betaling van de waarborg in cash, in handen van de verhuurder, is uit den boze; indien dit toch zou gebeurd zijn, zal de huurder dit bedrag kunnen laten in aanmerking nemen als betaling van de huurprijs, mits hij tegelijkertijd hetzelfde bedrag op een geblokkeerde rekening plaatst.

Voor de behoeftige huurders wordt de renteloze huurwaarborglening aangekondigd. Deze huurwaarborglening zal verstrekt worden door nog aan te duiden instanties dit namens het Vlaams Gewest. Details en voorwaarden daaromtrent dient de Vlaamse Regering nog vast te stellen.

Tenslotte wenst de wetgever niet dat de verhuurder de waarborg kan blijven blokkeren, lang na de beëindiging van de huurovereenkomst.  Daartoe verjaart de rechtsvordering vanwege de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel reeds na 1 jaar, te rekenen vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst.

Besluit

Het nieuwe Vlaamse Huurdecreet voorziet in een aantal wijzigingen met betrekking tot de huurwaarborg.

Als compensatie voor de verhoging van de maximale huurwaarborg tot 3 maanden, gelden, in het voordeel van de huurder, o.a. :  de sanctionering ingeval van betaling van de waarborg in cash in handen van de verhuurder, de korte verjaringstermijn van 1 jaar voor de rechtsvordering van de verhuurder, en de geboorte van de renteloze huurwaarborglening.

Een begroting in evenwicht krijgen is voor een overheid een moeilijke oefening, een evenwichtig woninghuurrecht in het leven roepen evenzeer …

Pierre Vandepitte

VDV Advocaten

Andere belangrijke wijzigingen in de Vlaamse wetgeving woningverhuur kunt u binnenkort lezen in een serie vervolgartikels op Jubel.