De B2B-wet is van toepassing op alle soorten van overeenkomsten die tussen ondernemingen worden afgesloten en dus ook op alle huurovereenkomsten tussen ondernemingen onderling. Veel voorkomende types van een huurovereenkomst tussen ondernemingen zijn de handelshuurovereenkomst en de overeenkomst met betrekking tot de huur van kantoren. Aangezien de handelshuurwet van dwingend recht is, behoudens waar de wet een afwijking toestaat, zal dit in sommige gevallen aanleiding geven tot een moeilijke evenwichtsoefening.

De toepassing van de nieuwe B2B wetgeving op deze huurcontracten wordt onderstaand verder besproken.

Hoe verhoudt de B2B wet zich tot de wet op de handelshuur?

In tegenstelling tot de contracten van gemeen recht (waaronder de contracten voor de huur van kantoorruimten), worden handelshuurcontracten geregeld door de Handelshuurwet.

Behoudens waar de wetgeving een afwijking toestaat, zijn de bepalingen van de Handelshuurwet van dwingend recht. Echter zijn er heel wat contractuele vrijheden door de wetgever toegestaan. Dit betreft onder meer de verbouwingen die de huurder uitvoert om de zaak geschikt te maken voor zijn handel.

Net als bij de verhuur van kantoorruimten, waar steeds van het gemeen recht kan afgeweken worden, is er dus ook een (weliswaar beperktere) contractuele vrijheid voor eigen clausules binnen een handelshuurcontract.

Maar door de B2B-wetgeving is er een (bijkomende) beperking op deze vrijheid gekomen waardoor bepaalde clausules niet langer rechtmatig zijn.

Het is dus belangrijk na te gaan of de clausules uit de overeenkomst de toets van het ‘rechtmatig’ karakter kunnen doorstaan.

Ook hier is het dus nodig uiterst waakzaam te zijn en zelfs de wettigheid van de modelcontracten, die in het verleden gebruikt werden, te laten controleren.

Welke klassieke clausules in een handelshuurovereenkomst kunnen nu in twijfel getrokken worden?

In het kader van de B2B-wetgeving, is er sprake van een zogenaamde ‘zwarte’ en ‘grijze’ lijst van onrechtmatige clausules.

De ‘beperktere’ zwarte lijst omvat bepalingen die altijd als onrechtmatig worden beschouwd.

De grijze lijst bevat daarentegen bepalingen die vermoed worden onrechtmatig te zijn, maar het tegendeel kan wel worden bewezen.

Voor bepalingen die onder de grijze lijst zouden vallen, zal u moeten kunnen aantonen dat het beding in de gegeven omstandigheden en gezien de kenmerken van de overeenkomst geen ‘kennelijk onevenwicht’ creëert tussen de rechten en plichten van de partijen.

Er zal dan ook bewezen moeten worden dat de partijen, in de huurrelatie dus de huurder en verhuurder, werkelijk de betreffende regeling wensten af te sluiten.

Om deze ‘werkelijke wil’ van de partijen aan te tonen, zal u er een bewijs van moeten kunnen voorleggen. Dit bewijs kan verschaft worden ofwel door een schriftelijke weerslag van de voorafgaandelijke besprekingen (vb. e-mails) ofwel door deze wil in uw contract zelf uitdrukkelijk op te nemen. Ook hier is het aangewezen om zoveel mogelijk bewijsmateriaal bij te houden en eventueel zaken die telefonisch werden afgesproken per e-mail te bevestigen.

In het overgrote deel van de huurcontracten komen standaardclausules terug, die de toets van het rechtmatige karakter niet (langer) kunnen doorstaan, behalve wanneer men kan aantonen dat dit de werkelijke wil van de partijen was.

We geven u daar hieronder een aantal voorbeelden van:

Voorbeeld 1

Zo wordt bijna standaard opgenomen dat de huurder het gehuurde goed aandachtig heeft onderzocht en erkent dat dit zich in een goede staat van onderhoud bevindt en dat hij geen andere omschrijving wenst.

Overeenkomstig de B2B-wetgeving mogen de bewijsmiddelen waarop de andere partij een beroep kan doen niet worden beperkt.

Wanneer het niet mogelijk is om (daadwerkelijk en volledig) kennis te nemen van de staat van het gehuurde goed voor de sluiting van het contract, kan dergelijke clausule als nietig worden beschouwd, behoudens bewijs van het tegendeel. De toestand van het gehuurde pand kan immers nog wijzigen tussen een bezichtiging en de sluiting van de (handels)huurovereenkomst.

Het moet dan ook de werkelijke wil zijn van de partijen om geen gedetailleerde plaatsbeschrijving te laten opmaken.

Voorbeeld 2

In toepassing van de B2B-wetgeving, kan men ook niet op ongepaste wijze de wettelijke rechten van een partij gaan uitsluiten of beperken in geval van volledige of gedeelde wanprestatie of bij gebrekkige uitvoering door de andere onderneming van één van haar contractuele plichten.

De clausule dat zelfs in geval van overmacht de huurder de huurovereenkomst moet verderzetten zonder tegenprestatie, bijvoorbeeld bij uitvoering van werken, kan dan ook niet zonder meer worden aanvaard maar moet zo worden opgesteld dat er geen onrechtmatig kennelijk onevenwicht is.

Voorbeeld 3

Vaak keert de clausule terug dat de huurder afstand doet van elk verhaal ten aanzien van de verhuurder en dit in het bijzonder op grond van de artikelen 1382-1386 en 1721 BW.

Dergelijke clausules zouden nu, zonder preciezere formulering, ter discussie kunnen worden gesteld.

Het betreft hier meer bepaald clausules waarmee de huurder afstand doet van elk verhaal ten aanzien van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor:

• Schade die veroorzaakt wordt door instorting van het gebouw te wijten aan een verzuim aan onderhoud of door een gebrek in het gebouw.
• Gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van het contract niet hebben gekend.
• De burgerlijke aansprakelijkheid van de verhuurder in het algemeen.

Voortaan wordt niet meer aanvaard dat het economische risico zonder tegenprestatie op een partij gelegd wordt, waar die normaliter op de andere onderneming of op een andere partij van de overeenkomst rust, tenzij het bewijs van het tegendeel wordt geleverd.

We denken hier in het bijzonder aan bedingen waarbij de onderneming wordt ontslagen van haar aansprakelijkheid voor opzet, haar zware fout of voor die van haar aangestelden of, behoudens overmacht, voor het niet-uitvoeren van de essentiële verbintenissen die het voorwerp van de overeenkomst uitmaken.

Voorbeeld 4

De verhuurder is ertoe gehouden het gehuurde goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Gedurende de huurtijd moet hij alle nodige herstellingen doen, behalve deze die ten laste zijn van de huurder.

Wanneer de verhuurder in dit verband zijn aansprakelijkheid contractueel volledig zou uitsluiten, dan kan dit beding als onrechtmatig worden beschouwd.

Niettegenstaande deze onderhoudsverplichting geen dwingende kracht heeft, is het wel een essentiële verplichting van de verhuurder om de huurder het rustig genot te verschaffen.

Voorbeeld 5

Net als in alle andere contracten komt ook in huurcontracten een intrestbepaling terug voor het geval de huur niet tijdig wordt betaald door de huurder.

De interesten en schadebedingen mogen evenwel de schade die de verhuurder hierdoor geleden heeft, niet overmatig overschrijden.

Meer dan ooit is het belangrijk geworden om dit soort clausules nauwkeurig, gemotiveerd en op maat op te stellen.

Besluit

Contracten inzake (ver)huur tussen ondernemingen vallen onder de nieuwe B2B regels, zodat de contractuele vrijheid nu ook in deze materie beperkter is.

Bovenstaand geven wij slechts enkele voorbeelden weer.

Bij het opstellen van nieuwe huurovereenkomsten tussen ondernemingen, zal het dus voortaan kwestie zijn rekening te houden met al deze nieuwe principes van de B2B wet en voldoende bewijsmateriaal te verzamelen om aan te tonen dat elke partij in de overeenkomst zich voldoende bewust was van alles waartoe hij zich verbond, en zeker indien dat op het eerste zicht nadelig voor hem lijkt.

U laat dus best uw (huur)contracten nalezen om te vermijden dat uw clausules als onrechtmatig en bijgevolg nietig worden beschouwd.

U kan steeds bij Seeds of Law terecht om uw contracten op hun rechtmatig karakter te laten nalezen. Aarzel dus niet om ons te contacteren voor hulp en/of bij verdere vragen.

ULRIKE BEUSELINCK en STEVE GRIESS