België en Frankrijk hebben recent een nieuw dubbelbelastingverdrag onderhandeld. Hoewel het nieuwe verdrag ten vroegste in werking zal treden in 2023, overlopen we graag samen met u de belangrijkste wijzigingen voor inwoners van België die Frans vastgoed bezitten. Hierbij maken we een onderscheid tussen onroerende goederen die privé worden aangehouden, onroerende goederen die met een Belgische vennootschap worden aangehouden en onroerende goederen die door een Franse vastgoedvennootschap (SCI) worden aangehouden.

Impact voor Belgen die Frans vastgoed aanhouden in persoonlijke naam

Voor Belgen die hun tweede verblijf verhuren, zijn er geen veranderingen op komst. Deze inkomsten blijven belastbaar in Frankrijk conform de Franse wetgeving. In België moet het kadastraal inkomen worden aangegeven. Dit inkomen wordt vrijgesteld met progressievoorbehoud, wat wil zeggen dat het kadastraal inkomen niet wordt belast, maar wel in rekening wordt gebracht om het gemiddeld tarief te bepalen dat van toepassing is op de overige, in België belastbare inkomsten.

Voor Belgen die hun tweede woning niet verhuren, zit er echter wel een belangrijke wijziging aan te komen. Het nieuw dubbelbelastingverdrag bepaalt namelijk dat België Franse inkomsten enkel moet vrijstellen, als deze effectief werden belast in Frankrijk. Belgen die hun Frans onroerend goed niet verhuren zijn enkel taxe foncière en taxe d’habitation verschuldigd en geen Franse inkomstenbelasting. Deze inkomsten worden dus niet als effectief belaste inkomsten aanzien.

Concreet heeft dit tot gevolg dat België het Frans kadastraal inkomen niet moet vrijstellen. De Belgische wetgeving voorziet echter wel in een vermindering van de Belgische belasting ten bedrage van de helft. Het Frans inkomen mag dus deels in België worden belast.

Impact voor Belgische vennootschappen die Frans vastgoed aanhouden

Voor Belgische bedrijven die een Frans onroerend goed aanhouden, verandert er niets gedurende de periode dat het onroerend goed wordt aangehouden. De inkomsten die betrekking hebben op het Frans onroerend goed, blijven in Frankrijk belastbaar. Ook als de vennootschap het onroerend goed verkoopt, blijft de meerwaarde – net als vroeger – belastbaar in Frankrijk.

Maar er is mogelijks wel een belangrijke 'wijziging' onder het nieuwe belastingverdrag, wanneer de aandelen van de Belgische vennootschap worden verkocht. Het nieuw dubbelbelastingverdrag voorziet namelijk expliciet dat Frankrijk heffingsbevoegd is om de meerwaarde op aandelen te belasten, indien de waarde van de vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks, voor meer dan 50% bestaat uit Franse onroerende goederen. In deze context is het echter belangrijk om op te merken dat de Franse administratie op vandaag reeds van oordeel is dat deze meerwaarde in Frankrijk belastbaar is. Ze werd hierin gesteund door de Franse Conseil d’Etat (24 februari 2020).

Impact voor Belgen die middels een SCI Frans vastgoed aanhouden

Een SCI (Société Civile Immobilière) is een Franse vennootschapsvorm, die wordt gebruikt om Frans vastgoed te beheren. De SCI wordt vaak gebruikt door inwoners van Frankrijk. Voor inwoners van België zijn er enkele belangrijke verschillen op fiscaal vlak, die het gebruik van een SCI dan weer minder interessant maken.

Gedurende de periode dat de SCI het Frans vastgoed aanhoudt is er niks aan de hand. De problemen stellen zich echter wanneer de Belg zijn woning wenst te verkopen en de verkoopsom naar zich persoonlijk wil trekken.

Als de SCI het onroerend goed verkoopt én het geld vervolgens uitkeert aan haar aandeelhouders (Belgisch rijksinwoner), dan is Frankrijk heffingsbevoegd om de onroerende meerwaarde te belasten, ten aanzien van de aandeelhouder. Vervolgens mag België de som die wordt uitgekeerd aan de aandeelhouder echter nogmaals belasten als dividend. De gerealiseerde meerwaarde wordt dus twee keer belast ten aanzien van de aandeelhouder.  
Dit probleem doet zich niet voor wanneer de aandelen van de SCI worden verkocht. In dat geval is Frankrijk onder het nieuw dubbelbelastingverdrag expliciet bevoegd om de meerwaarde te belasten, maar daarna is er geen belasting meer verschuldigd in België. Voor inwoners van België is het dus voordeliger om de aandelen van de SCI te verkopen. Het zal in de praktijk echter zeer moeilijk zijn om een koper te vinden die bereid is om die aandelen over te kopen.

Rekening houdende met wat we hierboven hebben uitgelicht, is het zeer belangrijk dat u vóór de aankoop goed nadenkt over de meest optimale wijze om Frans onroerend goed aan te kopen.

Overweegt u de aankoop van Frans vastgoed of bent u reeds eigenaar van Frans vastgoed en wenst u dit te verkopen? Neem dan zeker contact op met onze experten!

Hannelore Durieu, belastingconsulent Vandelanotte

Febe Louage, advisor Vandelanotte