Voor professionele actoren in de vastgoedsector was één van de belangrijkste hervormingen/vooruitzichten van het zogenaamde “Zomerakkoord” van 2017, de invoering van een optioneel btw-stelsel op de verhuur van onroerende goederen. Dit zou de verhuurder immers toelaten om de btw te recupereren die werd geheven op de oprichting, verwerving of ingrijpende renovatie van het onroerend goed (i.e. waarvan de renovatiekost exclusief btw minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw).

Na een eerdere afgelasting, in haar persbericht van 25 oktober 2017 kondigde de FOD Financiën immers aan dat deze grote btw-hervorming dan toch zou beperkt blijven tot een loutere btw-heffing over de terbeschikkingstelling van bergruimtes voor de opslag van goederen[1], werd op de Ministerraad van 30 maart 2018 alsnog beslist om ook de btw-hervorming voor verhuur van professioneel gebruikt onroerende goederen goed te keuren[2].

Op 4 oktober 2018 heeft het Parlement het definitieve wetsontwerp goedgekeurd tot wijziging van het wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde wat de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft.[3] De datum van inwerkingtreding werd met drie maanden opgeschoven naar 1 januari 2019, maar de oorspronkelijke datum van inwerkingtreding van 1 oktober 2018 blijft wel een zeer belangrijke datum, zoals hieronder verder zal worden toegelicht in een korte uiteenzetting van de belangrijkste voorwaarden.

1. Onroerend goed – 1 oktober 2018

Ten eerste moet de verhuur betrekking hebben op een gebouw of een gedeelte daarvan, dat is opgericht of waarvan de ingrijpende renovatiewerken zijn aangevat ten vroegste vanaf 1 oktober 2018. Zodra er materiële bouwwerkzaamheden[4] zijn uitgeoefend waarvoor btw opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018, dan is voor dit gebouw geen optionele btw-verhuur meer mogelijk.

De wetgever heeft met reden de datum van “eerste oorzaak van opeisbaarheid van btw” als criterium weerhouden en niet bijvoorbeeld de factuurdatum van deze werken. Men wenst te voorkomen dat de datum van 1 oktober 2018 wordt omzeild door snel nog een creditnota te vragen voor alle facturen daterend van vóór 1 oktober 2018 om het nadien opnieuw te laten factureren na 1 oktober …

Het moet wel gaan om zogenaamde “werken in onroerende staat” in de zin van artikel 19, §2 WTBT. Onder meer de eventuele intellectuele diensten die aan deze werken zouden voorafgegaan zijn, zoals deze van een architect, stabiliteitsingenieur, landmeter of dienstverlening in het kader van de omgevingsvergunning, worden dus buiten beschouwing gelaten, zelfs indien deze zouden uitgevoerd zijn vóór 1 oktober 2018.

2. Professioneel gebruik – btw-plichtige huurder

Een volgende voorwaarde om een (gedeelte van een) gebouw onder de nieuwe optionele btw-heffing te verhuren heeft betrekking op de huurder en het gebruik van het betrokken vastgoed.

Optionele btw-heffing zal enkel mogelijk zijn als de huurder een btw-plichtige onderneming is die het gebouw uitsluitend gebruikt voor de uitoefening van zijn economische activiteiten die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent in de zin van artikel 4 van het Wetboek van de btw.

Dit zijn dus zowel de gewone btw-belastingplichtige, alsook de gemengde en de vrijgestelde belastingplichtige. Vallen daarentegen buiten het toepassingsgebied: privépersonen en openbare instellingen.

Ook belastingplichtigen die het verhuurde gebouw bijvoorbeeld geheel of gedeeltelijk gebruiken voor privédoeleinden of meer in het algemeen doeleinden andere dan die van hun economische activiteit, vallen buiten het toepassingsgebied.

Voor een gebouw dat zowel een woninggedeelte heeft als een handelsruimte, kan je eventueel wel twee afzonderlijke huurovereenkomsten opstellen, waarvan de ene (de woninghuurovereenkomst) niet onder de optionele btw-heffing valt en de andere (de handelshuurovereenkomst) wel. Er moet dan wel aangetoond worden dat het gaat om twee duidelijk afzonderlijke delen van dat gebouw die zelfstandig kunnen gebruikt/geëxploiteerd worden, hetgeen onder meer impliceert dat elk gedeelte een eigen ingang moet hebben.

3. Optie

Naast de twee voormelde grondvoorwaarden is ook voorzien dat de huurder en verhuurder gezamenlijk moeten opteren om de verhuur onder het btw-stelsel te plaatsen.

De concrete wijze waarop deze optie moet worden uitgeoefend en het tijdstip waarop dit uiterlijk moet gebeuren, moet nog verder worden vastgelegd door de Koning.

Wel is reeds uitdrukkelijk voorzien dat als een (gedeelte van een) gebouw tegelijk verhuurd wordt met het zogenaamde “bijhorend terrein”, dat in dat geval de optie verplicht moet worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen.

De wetgever heeft hierbij verduidelijkt dat onder “bijhorend terrein” moet worden verstaan: het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd”.

Daarnaast is ook expliciet voorzien dat de optie geldt voor de gehele duur van de overeenkomst.

Eenmaal de huurder en verhuurder dus opteren om hun huurovereenkomst onder het optionele btw-stelsel te plaatsen, zullen ze hier halverwege de looptijd van de huurovereenkomst dus niet op kunnen terugkomen. In de memorie van toelichting bij het wetsontwerp staat wel dat het de partijen in voorkomend geval vrij staat om de lopende huurovereenkomst te ontbinden en een nieuwe te ondertekenen, waarin zij dan opnieuw de volledige beslissingsvrijheid zullen hebben. Ook bij het verlengen van de huurovereenkomst zullen de partijen in beginsel opnieuw de vrije keuze hebben.

Moest u nog vragen hebben, aarzel niet om onze specialisten ter zake te contacteren:  info@studio-legale.be

Gert Vanopstal
Joost Peeters

Studio Legale

Voetnoten
[1] https://financien.belgium.be/nl/Actueel/btw-%E2%80%93-onroerende-verhuur-tussen-ondernemingen-%E2%80%93-beperking-van-de-hervorming

[2] https://financien.belgium.be/nl/Actueel/btw-verhuur-van-onroerende-goederen-voor-professioneel-gebruik

[3] Wetsontwerp tot wijziging van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde wat de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft en tot wijziging van het Koninklijk besluit nr. 20, van 20 juli 1970, tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat het verlaagde btw-tarief inzake de belaste verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft, Parl.St. Kamer 2017-2018, nr. 3254/004.

[4] Meer bepaald “werken in onroerende staat” in de zin van artikel 19, §2 WBTW.