Door het steeds schaarser worden van stedelijke ruimte en veranderingen in onze gewoontes is de manier waarop we aan huisvesting doen veranderd.

De diversiteit in onze leefomgeving is meervoudig en heeft ertoe geleid dat we onze stadsplanning, maar ook onze normen voor gezondheid, domicilie en anti-discriminatieregels anders zijn gaan bekijken.

Onder deze maatregelen heeft ook de evolutie van het klassieke appartementsrecht niet stilgestaan. De wetgever heeft, gebaseerd op de wetten van 8 juli 1924 en 30 juni 1994, het exemplaar herzien in 2010, en het vervolgens verschillende keren aangepast en omgevormd op 18 juni 2018.

Het beheer van een gebouw in mede-eigendom is erom berucht complex te zijn. Het is dus essentieel dat de statuten worden opgesteld met een zo scherp mogelijke blik.

De keuze om samen te werken met een landmeter-expert is ten zeerste aangewezen voor het opstellen van de statuten van het bestaande gebouw of groep van gebouwen, maar ook voor wijzigingen die er later in worden aangebracht [1].

Artikel 577-4 preciseert dat de basisakte het volgende omvat:

De beschrijving van het onroerend goed en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de vastlegging van het aandeel van de gemene delen die bij elk privatief deel horen. Hiervoor houdt men rekening met de respectievelijke waarde, die wordt bepaald in functie van de netto vloeroppervlakte, van de bestemming en de ligging van het privatief deel, op basis van een met redenen omkleed rapport van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een makelaar. Het preciseert ook dat het rapport moet worden opgenomen in de basisakte.

Voor elk van de in dit artikel aangehaalde punten is het essentieel om het toekomstige belang van deze elementen indachtig te houden.

De beschrijving moet nauwkeurig zijn en elke ambiguïteit omtrent de bestemming van de modules waaruit het gebouw bestaat, uitsluiten.

De landmeter-expert, gekend als “het oog” van de Notaris, zal voor een gebouw met zekerheid de interne erfdienstbaarheden of de erfdienstbaarheden met betrekking op de aangrenzende eigendommen kunnen uitlichten. Dit scherpe inzicht zal nog handiger zijn in het geval van reeds bestaande gebouwen die worden verdeeld.

De landmeter-expert, een professional in afmetingen, is eveneens geschikt om metingen uit te voeren, waardoor men (volgens de Meetcode van de oppervlakten van toepassing op gebouwen) de netto vloeroppervlakten kan definiëren [2].

In zijn motivatierapport zal hij het uiteindelijk belang van de aandelen die meestal deel uitmaken van de mede-eigenaarskost in herinnering kunnen brengen, tenzij er wordt beslist de kosten niet alleen in functie van het belang en de voorzieningen te verdelen, maar ook in functie van:

• Het aantal stemmen waarover men beschikt binnen het appartementsrecht en het gewicht dat zij uitoefenen in de beslissingen van de vergadering
• De bijdrage aan de bouw- of reparatiekosten van de gemeenschappelijke delen
• Het eventueel te betalen deel bij een rechtszaak of indien men beslist een pand te kopen dat bedoeld is om gemeenschappelijk te worden
• De verdeling van de uitkering van de verzekering

Hier kunnen we nog aan toevoegen dat het Koninklijk Besluit van 18 november 2013 meetregels heeft vastgelegd voor de verdeling van een perceel en de identificering van gebouwen vervolledigt in een akte of document onderworpen aan hypothecaire openbaarmaking. Het vereist ook dat er op voorhand een plan, opgesteld door een landmeter-expert, wordt neergelegd bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Hierdoor is het nog belangrijker om zich tot een competente partner te wenden.

[1] Zie ook http://www.mijnwetboek.be/fr/producten/La-Copropriete-2013

[2] Zie ook http://www.mijnwetboek.be/fr/producten/Code-de-mesurage-des-surfaces-Applicable-aux-immeubles-batis-2011