Op 19 december 2016 velde het hof van beroep van Antwerpen een arrest dat op 8 maart 2017 in de pers kwam en daarin uitgebreid besproken werd. De uitspraak zou zgn. inhouden dat de verkoop van een huis met e-mails niet mogelijk zou zijn, wat een golf van commotie en kritiek in de media en uit politieke hoek veroorzaakte.
Vermits het inderdaad zo is dat onderhandelingen over verkoop van vastgoed vaak per e-mail gevoerd worden is dit een goede aanleiding om de bewijsregels die daarop van toepassing zijn te analyseren.
Totstandkoming van de overeenkomst
Een koopovereenkomst komt geldig tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen koper en verkoper over de prijs en de zaak. Aan de totstandkoming van die wilsovereenstemming zijn geen bijzondere voorwaarden verbonden.
De koopovereenkomst over een onroerend goed kan met andere woorden perfect geldig tot stand komen door communicatie via e-mail: aanbod en aanvaarding volstaan.
Bewijs van de overeenkomst
Rijst er echter discussie (bv.: de koper wil van de koop afzien of de verkoper heeft een hoger bod gekregen) dan stelt zich de vraag of de tot stand gekomen overeenkomst ook bewezen kan worden, zodat de andere partij eraan gehouden kan worden.
In de relatie tussen ondernemingen (B2B) geldt het bewijsrecht in handelszaken waarbij in principe elk bewijsmiddel is toegelaten om het bestaan van een overeenkomst te bewijzen. Dat is niet zo tussen particulieren of tussen een onderneming en een particulier: daar geldt het bewijsrecht in burgerlijke zaken, dat strikter gereglementeerd is.
Noodzaak van een geschrift voor onroerende goederen
Dat bewijsrecht dateert in grote lijnen nog van 1804 en bepaalt dat zaken die de waarde van (thans) 375 euro te boven gaan, alleen bewezen kunnen worden met een geschrift (art. 1341 Burgerlijk Wetboek), zo ook dus de verkoop van vastgoed.
De wetgever heeft in 2003 met de Wet Elektronische Handel de klassieke overeenkomsten op papier gelijkgesteld met elektronisch gesloten overeenkomsten, waaronder dus overeenkomsten die per e-mail (maar ook per sms, WhatsApp,…) gesloten worden.
Deze functionele gelijkwaardigheid heeft betrekking op alle vormvereisten die gelden voor zowel de totstandkoming als voor het bewijs van een overeenkomst.
Anderzijds voorziet de Wet Elektronische Handel (thans opgenomen in boek XII van het Wetboek Economisch Recht) in een uitzondering voor onder andere contracten omtrent onroerende goederen: voor dergelijke contracten (behoudens huurovereenkomsten) wordt nog steeds een schriftelijke akte vereist (art. XII.16 WER).
Niet onbelangrijk als tussenbesluit: bijna alle andere contracten kan men wél met elektronische communicatie bewijzen.
Het hof van beroep te Antwerpen heeft in het besproken arrest van 19 december 2016 correct geoordeeld dat een partij zich niet kan baseren op een e-mail om het bestaan van de overeenkomst over de verkoop van een woning te bewijzen. Deze rechtspraak is niet nieuw. Bijvoorbeeld het hof van beroep te Gent sprak zich in een arrest van 26 september 2013 in dezelfde zin uit.
Andere bewijsmiddelen: begin van schriftelijk bewijs
Het Belgisch bewijsrecht in burgerlijke zaken kent echter ook het begin van bewijs door geschrift (art. 1374 Burgerlijk Wetboek), wat minder is dan een schriftelijke overeenkomst maar toch een bepaalde bewijswaarde kan hebben.
Er moet aan drie voorwaarden voldaan zijn om dit te kunnen inroepen:
- het moet gaan over een geschrift ;
- uitgaande van de persoon waartegen men iets wil bewijzen (of van de persoon door hem vertegenwoordigd) ;
- waardoor het te bewijzen feit waarschijnlijk wordt.
Het is belangrijk te benadrukken dat een begin van bewijs door geschrift op zichzelf geen afdoende bewijsmiddel is. Het moet nog aangevuld worden met vermoedens en/of getuigen om het bewijs te kunnen leveren van het bestaan van een overeenkomst.
Dit leidt tot de vraag of e-mails, als zij geen rechtstreeks bewijs kunnen opleveren, dan wel kunnen dienen als een begin van bewijs door geschrift om de koop van een onroerend goed aan te tonen?
De antwoorden op deze vraag lopen uiteen: volgens de meeste rechtspraak en rechtsleer kunnen e-mails ook met betrekking tot verkoop van onroerend goed gebruikt worden als begin van bewijs door geschrift, maar in het besproken arrest van 19 december 2016 van het hof van beroep van Antwerpen wordt dit uitgesloten omdat men de wettelijke onmogelijkheid om e-mails als rechtstreeks bewijs te gebruiken ook toepast op het begin van bewijs door geschrift.
Hier zit het bijzondere aan deze uitspraak, en ook de reden dat dit voor commotie zorgde: het gebruik van e-mails als begin van bewijs door geschrift is immers een veel gebruikte ‘omweg’ om in combinatie met andere bewijsmiddelen zoals vermoedens of getuigen toch een koop-verkoop over een onroerend goed te bewezen te krijgen.
Dat er uit politieke hoek een wetswijziging is aangekondigd is o.i. terecht: niet enkel zorgt dit voor rechtsonzekerheid, bovendien sluit op deze manier het recht niet aan bij de maatschappelijke realiteit.
In afwachting: eenvoudig onder een per e-mail gemaakte afspraak uit te komen?
Zelfs als e-mails niet zouden kunnen gebruikt worden als begin van bewijs door geschrift om een koop van onroerend goed aan te tonen (wat lang niet zeker is – er is heel wat rechtspraak die dit wel aanvaardt) blijven er verschillende manieren over om een onwillige koper of verkoper te nopen zijn per e-mail aangegane verbintenis na te komen.
Ten eerste is er de buitengerechtelijke bekentenis: heeft de onwillige partij na het tot stand komen van de overeenkomst – op welke manier dan ook – het bestaan ervan nog bevestigd dan kan de overeenkomst alsnog voor bewezen worden gehouden. Dergelijke ‘bekentenis’ kan per e-mail gegeven worden. In die zin zou het volstaan dat na een akkoord te sluiten per e-mail, er nog eens – desnoods meteen erna – een extra bevestigingsmail wordt gestuurd, om sluitend bewijs op te leveren.
Ten tweede – als al de rest faalt – kan men beroep doen op de foutaansprakelijkheid om schadevergoeding te eisen tegen een partij die onderhandelingen afbreekt nadat het akkoord al tot stand was gekomen maar nog niet geformaliseerd (precontractuele aansprakelijkheid). Een dergelijk foutief handelen kan met alle middelen bewezen worden, dus ook met e-mails.
Besluit
Het mag dan zo zijn dat de wet niet toelaat om het bewijs van een verkoop van onroerend goed met behulp van e-mailcorrespondentie aan te tonen, dit wil niet zeggen dat er geen mogelijkheden zijn om daar een mouw aan te passen en met andere bewijsmiddelen toch hetzelfde resultaat te bereiken.
De onzekerheid die daarmee gepaard gaat is uiteraard niet bevorderlijk voor het economisch verkeer, reden waarom een aanpassing van de wet zich inderdaad opdringt.
0 reacties