Door de lage rentes wordt de Belgische vastgoedmarkt al een aantal jaren overspoeld door investeerders. Maar ook heel wat privépersonen investeren steeds vaker in vastgoed. De voordelige taxatieregimes in de personenbelasting zorgen namelijk voor een mooi nettorendement. Vastgoedtransacties worden door de administratie echter meer en meer als ‘beroepsmatig’ aangemerkt. In de eerste helft van 2018 verschenen bij de rechtbank maar liefst drie uitspraken waarbij de huurinkomsten of verkoopsmeerwaarden als beroepsinkomen werden beschouwd. Wij namen het onder de loep.
Normaal beheer van privévermogen
Wanneer privépersonen investeren in de aankoop of de bouw van een onroerend goed om het later aan particulieren te verhuren, dan wordt ervan uitgegaan dat deze inkomsten afkomstig zijn uit een ‘normaal beheer van privévermogen’. De inkomsten worden fiscaal bijgevolg als onroerende inkomsten beschouwd. Uit de recente uitspraak blijkt echter dat de administratie het hier niet altijd mee eens is. Zij belast de eigenaar dan ook progressief op de ontvangen huurprijzen. Ook wanneer een privépersoon op zijn aangekocht perceel grond vijf appartementen bouwt en verkoopt, vindt de administratie (met steun van de rechtbank) dat de gerealiseerde meerwaarden een beroepsmatig karakter vertonen.
Elementen uit de rechtspraak
Bij het beoordelen of een bepaalde transactie al dan niet als ‘normaal beheer’ wordt beschouwd, spreekt het voor zich dat de feitelijke elementen hier doorslaggevend zullen zijn. Hieronder zetten de we de belangrijkste elementen uit de recente rechtspraak nog even op een rij.
Aantal onroerende goederen
Het aantal onroerende goederen kunnen een rol spelen bij het bepalen of er sprake is van een beroepswerkzaamheid. Toch blijft dit een loutere feitenkwestie. Zo ging de discussie in recente uitspraken in een tweetal gevallen over vijf onroerende goederen en in een andere zaak over zes.
Continue en regelmatige activiteit
Een beroepswerkzaamheid vereist een continue en regelmatige activiteit. Dit betekent dat de privépersoon zelf veel tijd stopt in zijn vastgoedactiviteit. Het beheer van een groot patrimonium vergt uiteraard een grotere inzet en opvolging en voedt het vermoeden van een beroepsmatige bezigheid.
Realisatie of wederbelegging van eigen vermogen
Een normaal beheer van privévermogen veronderstelt altijd een realisatie of wederbelegging van eigen vermogen. De financiering van het vastgoedproject met een geleend bedrag wordt als negatief gezien in de beoordeling. Het bijkomend risico dat de belastingplichtige hierbij neemt wanneer de huuropbrengsten niet hoog genoeg zouden zijn om de lening terug te betalen, doet vermoeden dat de grens van het normaal beheer van privévermogen overschreden wordt.
Activiteit in de vastgoedsector
Wanneer de eigenaar al professioneel actief is in de vastgoed- of bouwsector, kan gesteld worden dat er met kennis van zaken wordt gehandeld.
Snelheid van de realisatie
Hoe sneller een project wordt gerealiseerd, hoe gorter het vermoeden dat er sprake is van een professionele aanpak. In één van de zaken werd op twintig maanden tijd grond gekocht, nieuwbouwappartementen gebouwd én verkocht.
Opeenvolging van aankopen
De snelle opeenvolging van de aankopen is een factor die eveneens in beschouwing wordt genomen. In de ene zaak werden op drie jaar tijd zes onroerende goederen gekocht met geleend geld.
Het beantwoorden aan één van deze criteria leidt echter niet automatisch tot de kwalificatie als een beroepswerkzaamheid. Het is eerder de samenloop van omstandigheden die hierin bepalend zal zijn. Bovendien kan hier de kanttekening gemaakt worden dat wanneer een privépersoon veel tijd besteedt aan het beheer van zijn onroerend vermogen, hij of zij mogelijks zal worden gediscrimineerd ten opzichte van een privépersoon die belegt in roerend goed, zoals aandelen of obligaties. Gezien de verhoogde controles bij de fiscus is het echter opletten geblazen voor privévastgoedbeleggers.
Mocht u vragen hebben, dan kunt u ons steeds contacteren via contact@vdl.be. Onze specialisten helpen u graag verder.
Door Eline DEMEYERE en Delphine VANASSCHE
In uw artikel komt niet aan bod dat een onroerend goed dat door een privé verhuurder aan een privé huurder wordt verhuurd, in hoofde van de verhuurder als volgt wordt belast:
– de verhuurder moet de onroerende voorheffing betalen
– het kadastraal inkomen wordt integraal belast aan het normale tarief (het wordt dus bij de andere inkomsten opgeteld en samen ermee belast)
– de onroerende voorheffing mag niet verrekend met (in mindering gebracht worden van) de te betalen belasting.
Wie veel beroepsinkomsten heeft, ziet zijn netto verhuurrendement dus voor een flink stuk verminderen.
Zelfs al kan dit deels opgevangen worden door een hypotecaire lening af te sluiten, dan nog vermindert het effect daarvan jaarlijks aangezien het intrestgedeelte van de aflossingen jaarlijks kleiner wordt.