Bij vastgoedprojecten blijft vaak de vraag rijzen: is het project een verbouwing (renovatie) waarvoor de werken kunnen worden gefactureerd met 6% btw of is het project dermate ingrijpend dat het eerder als nieuwbouw kwalificeert met 21% btw. Niet steeds een eenduidige kwestie. Recente rulings geven meer inzicht in de criteria die de administratie eropna houdt.

Algemeen kader

Voor de renovatie van een gebouw, dat tenminste al tien jaar in gebruik is, dat uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt zal worden, en waarvan de handelingen worden gefactureerd aan een eindverbruiker, voorziet de btw-wetgeving in een verlaagd btw-tarief van 6%.

In het bijzonder wanneer de plannen een zekere omvang hebben komt nogal eens de vraag om de hoek kijken of de werken inderdaad kwalificeren als een verbouwing en bijgevolg het btw-tarief van 6% van toepassing is, dan wel of de werken eerder van aard zijn dat het project als nieuwbouw te beschouwen is met een btw-tarief van 21%.

Om de administratieve benadering op een concreet dossier te kunnen inschatten was het tot voor kort vaak teruggrijpen naar oudere administratieve aanschrijvingen en/of ministeriële standpunten.

Recente rulings geven een klaardere kijk in de beslissingsboom die de administratie op vandaag hanteert. Meer bepaald worden consequent volgende drie criteria toegelicht en in concreto afgetoetst:

• Het criterium van de wezenlijke elementen.
• Het oppervlaktecriterium.
• Het afhankelijkheidscriterium.

Eerste criterium: het behoud van de wezenlijke elementen

Dit criterium impliceert dat de renovatiewerken op een relevante wijze steunen op oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en meer algemeen op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw.

Dit uitgangspunt is inmiddels ook uitdrukkelijk bevestigd in de rechtspraak van het Hof van Cassatie.

Een ingrijpende wijziging van de basisstructuur van het gebouw is dus uitgesloten. Het gaat om een feitenkwestie die geval per geval moet worden beoordeeld.

Uit de recente rulings volgt dat dit criterium in eerste instantie wordt afgetoetst aan de hand van het aantal lopende meters dragende muren, zowel de buitenmuren als de binnenmuren. De totale lengte van de overgebleven (behouden) dragende muren (lopende meters dragende muren) of, meer algemeen, van de overgebleven structuur, moet groter zijn dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren of, meer algemeen, van de nieuwe dragende structuur. De oude dragende muren die werden afgebroken en heropgebouwd moeten worden geteld als nieuwe dragende muren.

Bijkomende elementen die mee in overweging worden genomen bij de beoordeling of voldaan is aan dit eerste criterium:

• Funderingen: ingeval van versteviging van funderingen is het zaak de bouwtechnische reden van de fundering te vermelden met een beschrijving van die versteviging.
• Dakstructuur: in het geval een dak zou worden vervangen door een nieuw dak, is het zaak de reden op te geven waarom deze vervanging bouwtechnisch noodzakelijk was, en desgevallend te duiden dat het nieuw dak blijft rusten op behouden (in voorkomend geval verhoogde) buitengevels.
• Vloerplaten: in het geval bestaande vloerplaten worden vervangen door nieuwe, is het zaak te duiden dat de nieuwe vloerplaten in belangrijkere mate blijven steunen op de behouden dragende muren eerder dan op de nieuwe dragende muren of op nieuwe bijkomende steunpunten.
• Format van het gebouw: blijven de vorm/contouren van de oorspronkelijke lokalen significant aanwezig in het gebouw na verbouwing.

Tweede criterium: het oppervlaktecriterium

Bij een uitbreiding van een bestaand gebouw aanvaardt de administratie dat er sprake is van een renovatie als de oppervlakte van het behouden bewoonbare en bruikbare gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte na de uitvoering van de werken.

Met andere woorden, de uitbreidingswerken mogen er niet toe leiden dat de vóór de aanvang van de werken bestaande oppervlakte wordt verdubbeld of nog meer wordt uitgebreid.

Onder “oppervlakte van het oude gedeelte dat na de uitvoering van de werken blijft voortbestaan” moet worden verstaan: de oude als zodanig bewoonbare en bruikbare oppervlaktes. Bijgevolg moet er voor de berekening van de oude oppervlakten geen rekening worden gehouden met oude gedeelten van de woning die werden afgebroken.

Derde criterium: het afhankelijkheidscriterium

Bij een uitbreiding van een bestaand gebouw aanvaardt de administratie dat er sprake is van een renovatie als het nieuwe gedeelte niet onafhankelijk van het oude gedeelte kan functioneren, maar het oude gedeelte aanvult en er dus wat het gebruik van het gebouw betreft een coherent en complementair geheel mee vormt.

Het nieuwe gedeelte moet met andere woorden een bijkomstig karakter bewaren, en mag zelf niet over een ‘eigen identiteit’ beschikken. Het nieuwe gedeelte hoeft zich evenwel niet onder hetzelfde dak als het oude dak te bevinden.

Projectontwikkelaar als eindverbruiker

Volledigheidshalve kan worden aangestipt dat in de rulings de bevestiging kan worden gezien dat een eigenaar van bestaande gebouwen, zoals een projectontwikkelaar, kan worden beschouwd als een eindverbruiker in de zin van de betrokken btw-rubriek. Dit blijkt duidelijk uit de administratieve richtlijnen aldus de rulings.

Conclusie

Bij bouwprojecten bestemd voor privéwoningen rijst vaak de vraag of het een verbouwing betreft die in aanmerking komt voor toepassing van het btw-tarief van 6%, dan wel of de werken zodanig ingrijpend zijn dat het eerder een nieuwbouw is met toepassing van het btw-tarief van 21%. Een vraag met belangrijk financieel impact. Recente rulingpraktijk geeft een nadere inkijk in de criteria die de administratie weerhoudt. Het criterium van het behoud van de wezenlijke structuur, het oppervlaktecriterium en het afhankelijkheidscriterium: de invulling wordt steeds duidelijker en kan in concreto worden afgetoetst aan de hand van de concrete dossierstukken. Om volledige zekerheid te bekomen kan het concrete dossier ook aan de rulingdienst worden voorgelegd, in eerste instantie met een (al dan niet anonieme) prefilingaanvraag. We staan er u graag in bij.

Dries Verhaeghe & Jan Sandra

Volg ook onze IMPOSTO Tax Talks, ook op LinkedIn.