De regionalisering van belastingen, waaronder sinds 1989 ook het erfrecht valt, heeft wijzigingen met zich meegebracht in functie van de regio waarin de erflater zijn laatste domicilie had *.

In dit artikel zal het regime van de waardering worden behandeld, en meer bepaald de reglementering die in Vlaanderen gewijzigd werd in 2015. Hierbij werd in Vlaanderen de voorafgaande schatting afgeschaft, terwijl ze in de twee andere regio’s van het land behouden bleef. Ze werd vervangen door het Kwaliteitscharter voor het opstellen van waarderingsrapporten.

De erfgenamen hebben nog steeds de keuze – in heel het land – om zelf de verkoopwaarde van de onroerende goederen afhangende van de nalatenschap vast te stellen, vaak met de hulp van hun Notaris. Deze waarde is niet altijd bindend voor de overheid, die een tekortschatting of een kwijting kan aanduiden op basis van de eigen waardering, of bij de aangifte van een latere verkoop, indien de verkoopprijs hoger is dan de aangegeven waarde. Door deze sanctie, zal men mogelijk (na een eventuele discussie tussen de erfgenamen en de overheid) extra rechten moeten betalen, die overeenkomen met de ontdoken rechten, alsook een eventuele boete indien het verschil tussen de aangegeven waarde en de waarde geschat door de overheid, een bepaald percentage overstijgt.

Om deze ongemakken en verrassingen te vermijden, en vooral om de gelijkheid tussen de burgers te bewaren, bestaat er in de Brusselse en Waalse regio de voorafgaande schatting. Bij deze procedure wordt een expert aangeduid, die gekozen wordt door de erfgenamen en de overheid, die de waarde zal bepalen, en daarbij rekening zal houden met een bepaalde procedure (tegenstrijdig karakter, bezoek van de onroerende goederen in aanwezigheid van de partijen, neerleggen van het rapport bij de Vrederechter, …). Deze schatting zal, behalve bij een materiële vergissing, bindend zijn voor alle partijen.

Sinds het “Decreet houdende de Vlaamse Vastgoedcodex” van 12 december 2014 (M. B 12/01/2015) bestaat de voorafgaande schatting niet meer in Vlaanderen en werd ze vervangen door het Kwaliteitscharter.

De wetgever heeft als exclusieve partner de Landmeter-Expert gekozen – dat is hij al sinds 2010 voor de waardering van onroerende goederen van de Provincies, gemeentes en OCMW’s in Vlaanderen – om de waarderingen te realiseren die beantwoorden aan de bindende criteria die in dit Kwaliteitscharter worden beschreven. De beëdigde landmeter-experts, ingeschreven op het tableau van de Federale Raad, hebben hun aanvraag kunnen doen, en diegenen die in de lijst van experts voorkomen, kunnen dus worden aangesteld door de erfgenamen of rechthebbenden om de waarderingen uit te voeren.

De Landmeter-Expert moet onder meer de volgende elementen in zijn rapport vermelden, zo niet loopt hij het risico dat het door de overheid geweigerd wordt: de identiteit van de expert die het rapport opstelt, de identiteit van de aanvrager(s), het doel van de waardering (bijvoorbeeld een aangifte van nalatenschap), de referentiedatum van de waardering (die overeenkomt met de datum van overlijden), de datum van het bezoek, de identificatie en de precieze beschrijving van het te schatten onroerend goed, de ligging, de plannen van de verschillende ruimtes op elke verdieping en hun bestemming, foto’s, de opsomming van openbare nutsvoorzieningen, de voorgevelbreedtes, de oppervlakten (gebouwd, totaal en nuttig), de specifieke kenmerken van de constructie (ouderdom, kwaliteit, comfort, onderhoudstoestand), de stedenbouwkundige gegevens, een eventuele classering op de lijst van onroerend erfgoed, het eventuele bestaan van een voorkooprecht, de ligging in functie van de watertoets, de juridische gegevens (erfdienstbaarheden, huur). Hij onderzoekt en beschrijft de vergelijkingspunten die hij gebruikt om het goed te evalueren, specifieert de waarderingsmethode en motiveert de waarde.

Hij stelt zijn rapport op en sluit af met een eedformule, voorzien in het decreet.

De aangeduide Landmeter-Expert moet eveneens bepaalde formaliteiten (aanvaarding van de opdracht, bijeenroeping, manier waarop zijn honorarium wordt berekend) in acht nemen en moet zijn rapport binnen de drie maanden na zijn aanstelling inleveren (herroepen in het nieuwe decreet).

Het rapport wordt op die manier bijgevoegd bij de nalatenschapsaangifte en de overheid engageert zich om de aangegeven waarde niet te betwisten.

Vanaf 24/12/2017, datum van een nieuw decreet, worden Landmeters-Experten niet uitsluitend aangesteld, maar mogen “schatters-experten” rapporten opstellen, een titel die daarvoor niet bestond (de overheid moet wel eerst hun aanvraag goedkeuren).

Dit is, naar mijn mening, een ongelukkige bepaling, aangezien de Landmeter-Expert de enige onafhankelijke, onpartijdige en deskundige professional is – dit had de overheid overigens al aangetoond in het voorgaande decreet van 2015 en het Hof van Cassatie in het arrest van 2012 – die niet enkel van de noodzakelijke opleiding en ervaring voor het uitoefenen van waarderingen geniet, maar is tegelijkertijd beëdigd, respectvol ten aanzien van zijn deontologische code (waarin onder meer de verplichte intekening op een verzekering van burgerlijke aansprakelijkheid is opgenomen) en is onderworpen aan de controle van de Federale Raad.

* Het is inderdaad de laatste woonplaats van de overledene die bepalend is voor de regio waar de aangifte van nalatenschap moet ingediend worden en bijgevolg voor het regime van de schatting. Het zou kunnen voorkomen dat de overledene onroerende goederen bezat in een andere regio van het land. Deze goederen zullen moeten geschat worden volgens de procedure in voege in de regio waar hij voor het laatst gedomicilieerd werd. Het zou dus kunnen voorkomen dat de expert onroerende goederen gelegen in de Brusselse of Waalse regio zal moeten schatten overeenkomstig het Kwaliteitscharter. Hij zou evengoed kunnen aangesteld worden als expert in een voorafgaande schatting voor onroerende goederen in de Vlaamse regio indien de overledene gedomicilieerd was buiten Vlaanderen en hij onroerende goederen bezat in Vlaanderen.

Artikel geschreven door Patrick Bladt, Landmeter-Expert