België werd reeds een aantal keren veroordeeld door het Europees Hof van Justitie voor de ongelijke fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed (cf. o.a. arrest HvJ 12 november 2020, C-842/19, Commissie v. België).

Eindelijk werd er in België initiatief genomen om deze ongelijkheid weg te werken. Ingevolge een wetswijziging zal er voortaan ook aan een buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen (KI) worden toegekend (wet van 17 februari 2021, gepubliceerd in Belgisch Staatsblad op 25 februari 2021, met uitwerking vanaf 1 januari 2021).

Vanaf het aanslagjaar 2022 (lees : inkomstenjaar 2021) zal een KI worden gebruikt om buitenlands vastgoed te belasten. Een speciale cel bij het ministerie van Financiën  zal het buitenlands KI bepalen door een tarief van 5,3 % toe te passen op de normale verkoopwaarde  van een bebouwd onroerend goed op een referentietijdstip van 1 januari 1975. 

Formule : Actuele normale verkoopwaarde / correctiefactor x 5,3 %. 

De correctiefactor zal afhankelijk zijn van het jaar van verwerving. Die factor zal jaarlijks in het Belgisch Staatsblad worden bekend  gemaakt (2021 : 15,018).

Derhalve moet iedere Belgische belastingplichtige (natuurlijk – of rechtspersoon) met eigendom in het buitenland, hiervan verplicht aangifte verrichten. Voor zover het buitenlands onroerend goed wordt verhuurd en beroepsmatig wordt gehuurd, alsmede wanneer er verhuur is aan een vennootschap, dan wordt de verhuurder belast op de werkelijk ontvangen huurinkomsten.

Iedere Belgische belastingplichtige met vastgoed in het buitenland moet de nodige informatie overmaken aan de Federale Overheidsdienst Financiën (cel buitenlandse KI).  Wie voor 1 januari 2021 een buitenlands onroerend goed bezat moet voor 31 december 2021 aangifte verrichten.  Nadien zal de Administratie het KI betekenen.

Wie pas nà 1 januari 2021 buitenlands vastgoed verwerft, moet voortaan binnen de vier maanden nà de verwerving, dit uitdrukkelijk melden bij de Administratie.

Indien deze aangifte niet, of niet tijdig is geschied, kan er een administratieve geldboete van minstens 250,00 euro tot maximaal 3 000,00 euro worden opgelegd.

Tot slot : voor ongebouwde onroerend goederen geldt de regel : KI wordt vastgesteld op basis van de schaal van 2 euro per hectare.

Concrete fiscale gevolgen

Zoals gemeld zullen de inkomsten uit buitenlands vastgoed voor Belgische belastingplichtigen (natuurlijk persoon of rechtspersoon) op dezelfde manier worden belast als de inkomsten uit Belgisch vastgoed. Het betekende KI zal moeten opgenomen worden in de aangifte, zoals dit ook moet worden opgenomen voor de Belgische inkomsten uit vastgoed.

Het algemeen principe is dat Belgen (Belgische rijksinwoners) in België belastbaar zijn op hun wereldwijde inkomen. In de regel worden inkomsten uit buitenlands vastgoed evenwel vrijgesteld van belastingen in België, voor het geval er een dubbelbelastingverdrag werd afgesloten door België met het betrokken land.

Toch kan de aangifte van deze buitenlandse onroerende goederen een gevolg hebben  omwille van het zogenaamde progressievoorbehoud.  Met name zal er met de buitenlandse onroerende inkomsten rekening gehouden om het tarief van de belastingen in België te bepalen, zodat men daardoor aan een hoger tarief in België zou kunnen belast worden.