Spartax is een nichekantoor inzake vastgoedfiscaliteit, dat vernieuwend is door constant de portefeuille van optimalisatiemogelijkheden inzake vastgoed te verrijken met nieuwe creatieve ideeën en door kennis te delen op alle mogelijke manieren (zie bijvoorbeeld onze diverse tools, zoals onder meer de Spartax-waardering van vruchtgebruik). Met onze nieuwsbrief proberen we precedenten te belichten op een scherpere wijze dan de klassieke fiscale media of om nieuwtjes te delen.

Ere wie ere toekomt: het was Jan Verhoeye, Voorzitter van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen, die de (officieuze) term ‘turbo-vruchtgebruik’ lanceerde. In 2000 maakte hij een scherpe analyse van de klassieke vruchtgebruikconstructie versus een creatievere turbo-toepassing. Hij besloot dat creatief boekhouden verleidelijk is, maar dat het tegelijk gevaarlijk was om buiten de lijnen te kleuren (met de fiscus die door het sleutelgat loert). Bijna 20 jaar na datum haalt Spartax het fileermes boven voor een eigen analyse, om redenen van actualiteit.

De verwerving van een onroerend goed kost veel geld. Om de (fiscale) druk bij een onroerende aankoop te verlichten, wordt vaak gebruik gemaakt van de vruchtgebruikconstructie. Tussen vennootschappen en natuurlijke personen maken we een onderscheid tussen twee soorten vruchtgebruik als het gaat om gronden waarop nog zal (bij)gebouwd worden.

De klassieke vruchtgebruikmethode…

Bij de klassieke methode laat de bedrijfsleider zijn vennootschap het vruchtgebruik van de grond kopen. De persoon zelf verwerft de blote eigendom van de grond. Hierbij wordt de prijs van de volle eigendom opgesplitst tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Indien op de grond een gebouw wordt gerealiseerd, dan wordt hetzelfde procédé herhaald en bouwt de vruchtgebruiker voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar voor de blote eigendom.

Verrijkt de blote eigenaar zich? Niet echt, want hij staat toekomstige huuropbrengsten of gebruiksrechten af van het goed waarvan hij enkel de blote eigendom bezit. Dit “verlies” wordt verrekend in min in de waarde van de blote eigendom. Op het einde van de vruchtgebruikperiode krijgt hij ook het vruchtgebruik. Vanaf dan kan hij het gebruiksrecht of de huuropbrengsten ontvangen. Dit is dan de opbrengst voor de “kapitalisatiebond” die blote eigendom eigenlijk is.

… versus het creatievere turbo-vruchtgebruik

Bij een turbo-vruchtgebruikconstructie gaat men creatiever te werk. De blote eigendom van de grond wordt door de natuurlijke persoon verworven, terwijl het vruchtgebruik van de grond bij de vennootschap belandt. Daarna bouwt diezelfde vennootschap een pand op het terrein in volle eigendom (weliswaar beperkt tot de duur van het vruchtgebruik op de grond). Deze werkwijze past binnen het accessoir opstalrecht van het vruchtgebruik.

Enkele onverwachte voordelen van turbo-vruchtgebruik

Deze creatieve toepassing blijkt enkele onverwachte voordelen te bieden. Zo kan de verschuldigde btw van 21% bij de bouw van een nieuw onroerend goed vaak volledig gedragen worden door de vennootschap, en dus soms ook volledig gerecupereerd worden, met een btw-optimalisatie als gevolg. We illustreren dit met een concreet voorbeeld. Stel dat de grond 100 waard is en het gebouw 200 (nieuwbouw dus met 21% btw) en dat de blote eigendom “toevallig” (omwille van het voorbeeld uiteraard) ook 100 waard is (33,33% van de volle eigendom) en het vruchtgebruik 200 (66,66% van de volle eigendom). Bij een klassiek vruchtgebruik betaalt de blote eigenaar 33,33% van zowel grond als gebouw, met als gevolg dat 33,33% van de btw ook gedragen wordt door de blote eigenaar. Deze btw kan in geen enkel geval worden afgetrokken, terwijl dit soms/vaak wel kan gebeuren door de vruchtgebruiker. Bij een turbo-vruchtgebruik wordt de bijdrage van de blote eigenaar eerst toegespitst op de grond en pas voor het saldo op de nieuwbouw en vice versa voor de vruchtgebruiker. In deze situatie betaalt de vruchtgebruiker het volledige gebouw zelf (200) en neemt de blote eigenaar de volledige grondprijs voor zijn rekening. De vruchtgebruiker heeft per hypothese een recht op aftrek van btw. Het toeval wil dat alle btw gedragen (en dus gerecupereerd) wordt door de vruchtgebruiker. Gevolg: een btw-optimalisatie van 33,33% cash in het handje.

Een tweede voordeel is dat de blote eigenaar zijn financiële bijdrage kan spreiden in de tijd, waarbij bijvoorbeeld een stuk van de bijdrage verschuift naar het einde van het contract, onder de vorm van een natrekkingsvergoeding. Ter opfrissing: een natrekkingsvergoeding wordt door de opstalgever betaald aan de opstalhouder ter compensatie van het verlies van de gebouwen/opstallen, afhankelijk van de contractuele afspraken. Deze vergoedingsregeling, die kan variëren van niets tot een groot bedrag, kan economisch onderbouwd zijn (= marktconform) dan wel – al of niet bewust – niet-marktconform. Uiteraard is het met dat laatste wel oppassen geblazen … Mits de regels van de kunst te respecteren, vergroot dit het gebruiksgemak van vruchtgebruik vaak aanzienlijk.

Tot zover lijkt er geen vuiltje aan de lucht. Maar eventuele problemen kunnen opduiken als we focussen op de kosten en waarderingsregels.

Wees waakzaam op het vlak van kosten en waardering

Wat de waarderingsregels bij turbo-vruchtgebruik betreft, lijken er hier niet meteen knelpunten op te duiken. Turbo-vruchtgebruik heeft dan wel een negatieve connotatie, maar dat is enkel te wijten aan de overdreven gevallen waarbij enkel de bijdrage in de grond netjes is verdeeld over vruchtgebruiker en blote eigenaar, terwijl de vruchtgebruiker daarbovenop en tegen alle logica in de volledige investering van het gebouw nog eens voor haar rekening neemt. Belangrijke voorwaarde is dus wel dat er een correcte en volledige waardering gebeurt. Zo moet de blote eigenaar meer bijdragen wat de grond betreft, en moet de vruchtgebruiker niet meer dan een bijdrage leveren aan de grond én het volledig gebouw. Bijkomend zit het venijn in de details, aangezien er rekening mee moet gehouden worden dat de partijen in tegenstelling tot een klassiek vruchtgebruik niet evenredig delen in de verschillende bijkomende kosten (10% registratierechten, 21% btw (al of niet aftrekbaar), enz.) en dat er soms ook nog rekening moet gehouden worden met een natrekkingsvergoeding.

Een turbo onder nieuwbouwprojecten?

We kunnen ons afvragen of de fiscus de belastingplichtige niet pusht richting toepassing van een turbo-vruchtgebruik voor nieuwbouw. Door het numerus clausus-beginsel bij zakelijke rechten ontstaat immers een burgerrechtelijke discussie of het mogelijk is dat een nieuw gebouw VG/BE wordt opgericht op grond in VG/BE. De fiscus schat deze piste als niet-geoorloofd in en heft daarom – op het einde van de rit – een belasting op opstal (op een te goedkope of gratis natrekking).

Het huidige wetsontwerp voor de modernisering van het Goederenrecht – waarbij er heel wat wijzigingen verwacht worden in de verhouding tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker, met ‘samenwerking’ als codewoord – schept voorlopig nog geen duidelijkheid.

Wie fiscaal conservatief wil zijn, zou zich wel eens geroepen kunnen voelen om toch maar voor turbo-vruchtgebruik te kiezen…

Een revival van turbo-vruchtgebruik op komst?

Kunnen we concluderen dat de fiscus onbewust een mogelijke revival van het turbo-vruchtgebruik promoot? Misschien wel. We willen u alvast de goede raad meegeven dat de turbo-toepassing volgens de regels van de kunst moet gebeuren. Bovendien gaat het hier om complexe juridische dossiers, waarbij de toepassing van eenvoudige hulpmiddelen (zoals basiswaardering of standaardakte) uit den boze is. Want als de fiscus nauwlettend toekijkt, dan komt u maar beter beslagen op het ijs…

Heeft u vragen of opmerkingen? Aarzel dan niet om ons te contacteren op robin.messiaen@spartax.be of op 0491/06.01.79.

Spartax

Lees hier meer artikels van deze auteur.