Sinds 1 juli 2022 zijn de btw-regels voor het verstrekken van gemeubelde logies en bijkomende diensten grondig gewijzigd. Dit schept niet alleen verplichtingen, maar opent ook deuren tot optimalisatie, bv. als u investeert in een vakantiewoning, zoals een appartement aan de kust. De btw geheven op de aankoop alsook eventuele andere kosten die verband houden met de verhuring zou op die manier teruggevorderd kunnen worden. Bij dergelijke aankoop spelen uiteraard ook de inkomstenbelastingen. Vooral indien de aankoop gebeurt middels een vennootschap zijn er extra aandachtspunten.

Btw aanrekenen onder voorwaarden

Indien de verhuurder gewoonlijk gemeubeld logies verhuurt voor minder dan drie maanden, dan moet hij voor boekingen vanaf 1 juli 2022 6% btw aanrekenen wanneer hij daarnaast minstens één samenhangende dienst verstrekt. ‘Gewoonlijk’ verwijst daarbij naar de normale duur van het gemeubelde logies die de verhuurder verstrekt aan betalende gasten. De btw-administratie neemt aan dat een verhuurder gewoonlijk aan betalende gasten onderdak verleent voor een periode van minder dan drie maanden wanneer het omzetcijfer van kortdurende verhuren (minder dan drie maanden) op jaarbasis groter is dan 50% van de totale jaarlijkse omzet uit betaalde verblijven.

Verhuurperiode van drie maanden en samenhangende diensten

Opdat de verhuur aan btw wordt onderworpen, gelden twee verdere voorwaarden.

Zo moet de concrete verhuur van het gemeubelde logies effectief voor een periode van minder dan drie maanden zijn. De btw-administratie aanvaardt ter vereenvoudiging een berekeningswijze ‘van de zoveelste dag tot de dag voor de zoveelste dag, min een dag’. Voor de berekening van de limiet wordt rekening gehouden met de duur die in de overeenkomst is vastgelegd. Bij verlengingen van de duur en opeenvolgende overeenkomsten wordt rekening gehouden met de volledige duur.

Daarnaast moet er minstens één van volgende bijkomende diensten worden verstrekt:

• Fysiek onthaal van de gasten ter plaatse gedurende minstens een groot gedeelte van de dag. Een telefonisch of digitaal onthaal of het louter overhandigen van de sleutel volstaat niet.
• De terbeschikkingstelling van huishoudlinnen (zoals bad- of bedlinnen) en het vervangen ervan minstens eenmaal per week als de gemeubelde logies verstrekt worden voor meer dan een week. De bedden opmaken hoeft niet.
• Verschaffen van dagelijks ontbijt, zelf of door een derde in naam en voor rekening van de verhuurder. Ontbijtvouchers, afhaalontbijt of levering aan de deur worden eveneens aanvaard.

Het is van belang dat samenhangende diensten samen met het verblijf worden afgerekend en dat de dienst(en) effectief verstrekt werden, en dus niet louter aangeboden worden.

Recht op btw-aftrek

Wanneer de verhuring onder bovenstaande voorwaarden valt, moet er in principe btw aangerekend worden. In dat geval mag de btw op de gemaakte kosten die verband houden met de belaste dienst (gedeeltelijk) in aftrek gebracht worden van de te betalen btw. Dit omvat ook de eventuele btw op de aankoop van het onroerend goed. Ook de btw die voor 1 juli 2022 werd betaald, kan nog gedeeltelijk in aftrek genomen worden voor de nog resterende periode van de herzieningstermijn.

Vakantiewoning: aandachtspunten inzake inkomstenbelastingen

Verhuur in privénaam

Wanneer u de vakantiewoning in privénaam verhuurt, zullen de huurinkomsten in de personenbelasting belast worden.

In principe zal een vakantiewoning door de gebruiker niet beroepsmatig worden aangewend. In die hypothese zal de verhuurder slechts belast worden op een forfaitaire basis, vertrekkende van het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI), vermenigvuldigd met 1,4. Dit inkomen is dan onderworpen aan de progressieve tarieven in de personenbelasting (+gemeentelijke opcentiemen).[1]

Dit belastingregime zal pas gelden voor zover de verhuuractiviteit geen beroepsactiviteit vormt. Een beroepsactiviteit wordt gekenmerkt door een geheel van verrichtingen die voldoende talrijk met elkaar verbonden zijn om een voortdurende en gewone bedrijvigheid uit te maken. Onzes inziens is de kans eerder klein dat tot dergelijke kwalificatie zou worden besloten bij het verhuren van slechts één vakantiewoning. Bij verhuur van verschillende vakantiewoningen zou dit mogelijk wel het geval kunnen zijn. Het is onmogelijk om een specifiek aantal te benoemen vanaf wanneer de kwalificatie als beroepsinkomen zal doorwegen. De rechtspraak is zeer uiteenlopend en neemt ook andere elementen in beoordeling zoals de verwantschap met de hoofd-beroepsactiviteit van de verhuurder, de financiering van de woning, de professionele organisatie, etc.[2] Wellicht zou ook de onderwerping van de huuractiviteit aan btw een bijkomende indicatie kunnen vormen – al lijkt een automatische doortrekking ons inziens niet aan de orde. De administratie heeft eerder dit jaar wel aangekondigd dat zij meer controles gaat uitoefenen op privépersonen die meerdere onroerende goederen verhuren.

Indien de huurinkomsten gekwalificeerd zouden worden als beroepsinkomsten, zouden de werkelijk ontvangen inkomsten tot de belastbare basis behoren en zouden de werkelijk gemaakte kosten (incl. afschrijvingen) in aftrek kunnen worden genomen. Dit netto-inkomen zou dan belast worden aan de progressieve tarieven in de personenbelasting (+gemeentelijke opcentiemen), en is onderworpen aan sociale bijdragen.

Verhuur middels een vennootschap

Wanneer de vakantiewoning daarentegen door een vennootschap wordt aangehouden, bv. als investering, zullen steeds de werkelijke huurinkomsten tot de belastbare basis behoren.

De vraag rijst dan in welke mate de kosten m.b.t. deze vakantiewoning fiscaal aftrekbaar zijn. Daartoe moeten de voorwaarden van het welgekende artikel 49 WIB92 voldaan zijn. Vereenvoudigd gesteld, zijn kosten slechts als beroepskosten aftrekbaar indien ze gemaakt werden om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behalen.

Deze bewijslast zou bij een vakantiewoning op verschillende wijzen kunnen worden ingevuld. We bespreken hierna de inkomsten uit verhuur (i), de bezoldigingstheorie (ii) en het meerwaardepotentieel (iii).

(i) In een eerste hypothese wordt het appartement daadwerkelijk verhuurd aan derden. De prijs zal in dat geval in principe marktconform zijn. Echter, om de bewijslast van artikel 49 WIB92 ook in ruime zin te voorzien, is het ons inziens aangewezen om aan te tonen dat het investeringsproject in haar geheel tot een positief belastbaar resultaat voor de vennootschap zal leiden. Concreet zal men een rendementsberekening moeten maken waarin alle te maken kosten vergeleken worden met de verwachte inkomsten (huur). Hierbij kunt u eventueel rekening houden met het financieel hefboomeffect en de intentie tot het behalen van een meerwaarde in de toekomst. Wanneer de vennootschap slechts het vruchtgebruik aanhoudt, zal deze globale oefening des te belangrijk zijn, net omdat de meerwaarde-intentie moeilijker verdedigbaar is.

In vele gevallen zal de bedrijfsleider ook (af en toe) zelf gebruik maken van de vakantiewoning. Bovenstaande geldt dan onverkort. Ook in dat geval kan bij een marktconforme huurprijs die de vennootschap in staat stelt om een positief rendement te behalen, de aftrekbaarheid van de kosten onzes inziens worden verantwoord. Om de marktconformiteit van de aangerekende huurprijs te verantwoorden is een waarderingsverslag van een landmeter nuttig. Als alternatief kan men zelf op onderzoek door de huurprijs te aligneren aan wat derden zouden betalen of wat de verhuurders van gelijkaardige panden (bv. in hetzelfde appartementsgebouw) in gelijke omstandigheden aan derden aanrekenen. Het is aangewezen deze opzoekingen omstandig te documenteren en als bijlage op te nemen in bovenstaande notulen. Wanneer de administratie de huurprijs te laag vindt, kan zij alsnog overgaan tot de belasting van een voordeel van alle aard (VAA). Omgekeerd is het niet voldoende om de huurprijs af te stemmen op dit VAA.

(ii) Wanneer de bedrijfsleider ook gratis kan gebruik maken van de vakantiewoning, kunt u de zogenaamde ‘bezoldigingstheorie’ gebruiken om de aftrekbaarheid van de kosten te verantwoorden. Er staan in dat geval immers geen rechtstreekse inkomsten tegenover de ter beschikking stelling. De bezoldigingstheorie houdt in dat het gratis gebruik door de bedrijfsleider (en diens gezin) een onderdeel vormt van het verloningspakket van die bedrijfsleider. Als de bedrijfsleider (voldoende) prestaties levert in het belang van de vennootschap, zullen deze in principe ook resulteren in belastbare inkomsten en wordt zo op onrechtstreekse wijze aan de bewijslast van artikel 49 WIB92 voldaan. De bedrijfsleider zal belast worden op een VAA, berekend volgens de forfaitaire methode voorzien in het KB/WIB92.

Hoe eenvoudig en logisch deze theorie ook lijkt, casussen die hierop gesteund zijn worden in recente rechtspraak met wisselende uitspraken beslecht.[3] Een constante daarbij is wel dat enkel de goed onderbouwde casussen de eindmeet halen zonder verworpen te worden. Dit houdt, naast enkele evidente elementen (correcte berekeningen van het VAA, opname op fiches, inhouding van de bedrijfsvoorheffing, opname in de aangifte personenbelasting), ook in dat de hierboven beschreven gedachtegang inhoudelijk wordt gestaafd (bewijs van prestaties en/of omzet die daardoor worden gerealiseerd, aangevuld met een verantwoording waarom de toegekende verloningspakket in verhouding staat tot deze prestaties). Deze staving wordt best op voorhand genotuleerd in een zogenaamd ‘bezoldigingsverslag’ waarnaar de jaarlijkse algemene vergadering kan verwijzen worden bij de goedkeuring van de bezoldiging van de bedrijfsleider.

Rekening houdend met de strenge rechtspraak is het wellicht niet aangewezen om een vakantiewoning, die per hypothese uitsluitend voor privédoeleinden van de bedrijfsleider wordt aangewend, op deze theorie te laten steunen. Wanneer het daarentegen een pand betreft met een gemengde aanwending (bv. het typevoorbeeld van een dokterswoning), zal de aankoop van die woning ook middels andere argumenten dan het verlonen van de bedrijfsleider kunnen verantwoord. Ook bij een vakantiewoning worden vaak andere elementen aangebracht (bv. zetel van de vennootschap, representatiekantoor, vergaderzalen, …). De administratie zal dit steeds met argusogen beoordelen – voorzichtigheid is dus zeker geboden.

(iii) Ten slotte kan u ook de intentie tot het behalen van een meerwaarde aanhalen om de gemaakte kosten te verantwoorden. Vaak zal dit als een bijkomend element gelden bovenop (i) en (ii) hierboven besproken. Van belang daarbij is dat de intentie tot het behalen van dergelijke meerwaarde ab initio aanwezig was en dat het niet om een loutere mogelijkheid/nice-to-have gaat. Dat leek althans a contrario te volgen uit een uitspraak van het Hof van Cassatie waarin het Hof oordeelde dat de meerwaardetheorie niet aanvaard werd indien deze slechts beruste op een hypothetische kans. In een recentere casus stelde het Hof zich nog strenger op. Ook indien u deze intentie documenteert, lijkt bij een gratis terbeschikkingstelling aan een bestuurder vooral de bewijslast van de bezoldigingstheorie relevant.[4]Het lijkt ons dat de onderbouw van het meerwaardepotentieel nuttig kan zijn, voor zover u dit staaft met historische gegevens of toekomstverwachtingen, en slechts als aanvulling op andere elementen.

Dimitri Lemaire, Director Tax & Legal Services | Moore Belgium

Wouter Brackx, Partner Tax & Legal Services | Moore Belgium

Referenties

[1]In het eerder onwaarschijnlijke geval dat de vakantiewoning door de huurder beroepsmatig zou worden aangewend, zou de verhuurder belast worden op de werkelijk ontvangen huurinkomsten, na aftrek van forfaitaire kosten ten belope van 40% (doch beperkt in functie van het KI).

[2] Zie bv. Antwerpen 27 november 2018; Rb. Luik 26 maart 2018; Brussel 17 mei 2018; Antwerpen 19 juni 2018; Gent 9 oktober 2018.

[3]Zie bvb. Gent 26 oktober 2021; Antwerpen 18 januari 2022, 2020/AR/1364; Antwerpen 29 maart 2022; Brussel 16 april 2022.

[4] Cass. 21 oktober 2022, F.20.0124.N.