Op 2 oktober 2024 ging het eerste Interprofessioneel Vastgoedcongres door, georganiseerd door Willemen Real Estate en KnopsPublishing, in samenwerking met Eubelius, GSJ Advocaten, Berquin Notarissen en Jubel. Vier experts belichtten diverse juridische aspecten van vastgoed, over vergunningsprocedures en cohousing tot erfpacht, opstal en registratierechten. Jubel filtert uit de boeiende uiteenzettingen enkele opvallende lessen.

Omgevingsrecht in beweging

Meester Yves Loix (GSJ Advocaten) focust op het omgevingsrecht, met bijzondere aandacht voor de vergunningsprocedure in Vlaanderen. Wat onmiddellijk opvalt is hoe de vorige Vlaamse regering de laatste jaren in overdrive is gegaan met nieuwe regelgeving. Bewijs daarvan is het scala aan nieuwe regels, o.a. het Instrumentendecreet (26 mei 2023), het Decreet op de Woonreservegebieden (26 mei 2023), het Stikstofdecreet (26 januari 2024), het Mer-screeningsdecreet (19 april 2024), het Verzameldecreet (17 mei 2024), het Omgevingsbesluit en modulaire vergunningen (17 mei 2024), Milieurapportagedecreet (17 mei 2024), … Opzet van de vele nieuwe regels is dubbel: meer én minder bouwen. Minder bouwen door het onbebouwbaar maken van plekken waar we dat niet meer willen én meer bouwen door het op andere locaties dan weer wel mogelijk te maken. Dit moet leiden tot een beter evenwicht.

De laatste jaren is het moeilijk geworden om een vergunning te krijgen. Tegelijk heerst er onzekerheid door de ingewikkeldheid van de procedures (tot 300 regels die van toepassing konden zijn, met veel lokale verschillen). Reden om een nieuwe procedure uit te rollen. Die nieuwe procedure heeft positieve punten, maar toch is er niet op alle vlakken sprake van verbetering.

We staan stil bij één aspect hiervan: de flexibele modulaire procedure. Daardoor moet je bij een onregelmatigheid niet “terug naar start”. De termijn om te beslissen over een aanvraag wordt wel langer (of kan langer worden), de termijn wordt namelijk verlengd met zestig dagen:

• Eenmalig bij een openbaar onderzoek, waarbij de belanghebbenden eventueel een bezwaar kunnen indienen.
• Telkens bij administratieve lus, waarbij de overheid als ze vaststelt dat een onregelmatigheid is begaan die kan leiden tot een vernietiging deze onregelmatigheid kan herstellen.
• Telkens bij wijzigingslus. De aanvrager kan een aanvraag één of meer keren wijzigen, bijvoorbeeld (i) door een loutere verduidelijking aanvraag in te dienen, zonder impact op het voorwerp, (ii) door ontbrekende inhoud toe te voegen, zonder impact op het voorwerp, (iii) door inhoud die een impact heeft op het voorwerp, de aard of de omvang van de aanvraag toe te voegen of verwijderen.
• Eenmalig op verzoek van de aanvrager.

Vier ideeën voor ruimteoptimalisatie

Meester Roland Timmermans bespreekt hoe we kunnen evolueren naar een beter gebruik van ruimte aan de hand van vier instrumenten die nu al beschikbaar zijn.

Zo kunnen we evolueren van grondeigendom naar grondgebruik. Door de focus te verleggen naar meervoudig gebruik van gronden. Dit kunnen we verwezenlijken op verschillende manieren. Erfpacht maakt het bijvoorbeeld mogelijk om aan verschillende personen gebruiksrechten te verlenen op hetzelfde stuk grond, bv. drie erfpachters waarbij A het gebruik heeft van de ondergrond voor het uitbaten van een parking, B de begane grond voor een commerciële activiteit en C de hogere verdiepingen voor bewoning. Een heel ander voorbeeld is dan weer het hamsterhuren en het verwante huurkopen van een woning waarbij de bewoners van een woning het pand huren in afwachting van de verkrijging van de eigendom van het huurgoed na betaling van alle afgesproken huurtermijnen.

Een tweede mogelijkheid is het doorknippen van eigendom van ondergrond en bovengrond. Zo kunnen we het bouwpotentieel van de ondergrond benutten voor garages, maar ook bijvoorbeeld voor kantoren of spoorwegverkeer. Ook het hoger bouwen maakt veel bouwruimte vrij. Dat hoeft geen negatieve impact op duurzaamheid te hebben. Een goed voorbeeld hiervan is het ‘optoppen’ – bijkomende verdiepingen bouwen op bestaande gebouwen. Tenslotte is er het gemeenschappelijk gebruik van ruimte. Hiervan bestaan ondertussen allerlei varianten zoals cohousing, coliving, de community land trust, wooncoöperaties en coworking. Daarbij zal je in beginsel gedeeltelijk inleveren op de zelfstandige private ruimte, maar kan je voordelen halen uit de collectiviteit.

Registratierechten voor vastgoedprofessionelen

Notaris Alexis Lemmerling (Berquin Notarissen) licht fiscale aspecten van vastgoed toe, met meer specifiek aandacht voor registratierechten voor beroepsverkopers (al wordt in de literatuur even vaak de term ‘beroepskoper’ gebruikt). In de drie gewesten kunnen deze beroepsverkopers rekenen op een gunsttarief 4% in Vlaanderen (in plaats van 12%), 8% in Brussel en 5% in Wallonië (in plaats van 12,5% voor deze twee laatste gewesten).

Cruciaal daarbij is dat een beroepsverkoper koopt het vastgoed om door te verkopen, niet om het goed zelf te houden. De beroepsverkoper moet een beroepsverklaring indienen en binnen een periode na deze verklaring minstens drie wederverkopen doen. Dat mogen trouwens ook onroerende goederen zijn die de beroepsverkoper al in bezit had voor de beroepsverklaring.

Om het tarief te blijven genieten moet de beroepsverkoper binnen de acht jaar (in Vlaanderen) of tien jaar (Brussel en Wallonië) het onroerend goed doorverkopen. Deze verkoop moet gebeuren bij authentieke akte, maar kan ook met btw in plaats van registratierechten. Let op: het respecteren van deze doorverkooptermijn is essentieel. Aan het niet-naleven is immers een zware sanctie verbonden. In Vlaanderen een bijbetaling van 6% + boete aan 20% op de bijrechten (art. 3.18.0.0.11, 9° VCF) in Wallonië en Brussel een bijbetaling van 12,5% (art. 66 W.Reg).

Opstalrecht en gedwongen mede-eigendom in de praktijk

Professor Vincent Sagaert (KULeuven en KULAK, advocaat Eubelius) gaat omstandig in op erfpacht en andere gebruiksrechten, zoals opstal, erfdienstbaarheden en huur. Een eerste vaststelling is dat – zeker met het nieuwe BW – de rechtsfiguren opstal en erfpacht nader tot elkaar zijn gekomen. Kan je het bouwen van een gebouw op de grond van een ander niet beschouwen als de ultieme vorm van gebruik? Beide rechtsfiguren zijn daardoor heel vaak onderling inwisselbaar geworden. Contractspartijen hebben dan de vrije keuze. Dit roept in de praktijk wel enkele vragen op. Enkele voorbeelden:

• Casus 1: X verleent een zakelijk gebruiksrecht voor twintig jaar aan Y op een onbebouwde grond, waarop Y algemene gebruiksrechten mag verlenen, waaronder het oprichten van een gebouw. Vrije keuze tussen opstal en erfpacht.
• Casus 2: X verleent aan Y een algemeen gebruiksrecht voor twintig jaar op een bebouwde grond. Theoretisch heb je ook hier de vrije keuze tussen erfpacht en opstal. Maar zou je hier voor opstal kiezen, dan is er 12% registratiebelasting verschuldigd op het gebouw, tenzij je de bedoeling hebt het gebouw snel af te breken. Erfpacht heeft voorrang op opstal.
• Casus 3: X verleent een gebruiksrecht voor twintig jaar aan Y op een ondergrondse parkeerplaats. Ook hier in principe keuzevrijheid, maar de kern van het opstalrecht is hier wel zeer dun.
• Casus 4: X is volle eigenaar van een onroerend goed met gebouw en verleent aan Y een algemeen gebruiksrecht voor twintig jaar op het dak van zijn gebouw, bijvoorbeeld om hier zonnepanelen op te plaatsen. Wil je deze constructie via erfpacht regelen, dan heb je een voorafgaande basisakte nodig om het volume boven het dak af te splitsen van de rest van de rest van het onroerend goed. Daarom hier allicht voorkeur voor een semi-bijzonder opstalrecht (geen basisakte, wel prekadastratie en completering via erfdienstbaarheden).

Ook opstal en appartementsmede-eigendom naderen elkaar, zeker bij eeuwigdurende opstalrechten. Een eeuwigdurend opstalrecht is niet uitgesloten immers, op voorwaarde dat de verschillende delen een verschillende bestemming hebben(bv. residentieel en commercieel), en als er geen gemene delen zijn. Die afwezigheid van gemene delen, kan je compenseren door een erfdienstbaarheid in te stellen.

Voorbeeld

Een gebouw is opgedeeld in een ondergrondse parking, een winkelcentrum en kantorencomplex. Hier kan je in plaats van appartementsmede-eigendom kiezen voor een eeuwigdurend opstalrecht. De mandeligheid van de muur tussen winkelcentrum en kantoren sluit dat niet uit. De gemene delen kan je ‘privatiseren’ via erfdienstbaarheden: bv. de trappen en liften tussen parkeergarage en winkelcentrum/kantoorgebouw, en de nutsvoorzieningen vanuit het ene gedeelte naar het andere gedeelte. Twee niet aansluitende delen zouden wel dezelfde functie mogen hebben. Een goed voorbeeld hiervan is een gebouw met een commerciële ruimte op de gelijkvloers, kantoren op verdiepingen 1 tot 5, en een bar-restaurant op het dakterras.

Wim Putzeys, hoofdredacteur Jubel

Uw ontwikkelingen opgemerkt door 50.000 professionals? Jubel.be.