Wanneer vastgoed in een patrimoniumvennootschap zit en u dat vastgoed wilt vervreemden, zijn er twee mogelijkheden. Ofwel wordt het vastgoed verkocht (‘asset deal’), ofwel worden de aandelen verkocht (‘share deal’). De laatste optie veronderstelt dan wel dat men alle onroerende goederen die de vennootschap aanhoudt, wenst te verkopen aan dezelfde koper. We zoomen in op de fiscale gevolgen.

Asset deal

Bij de verkoop van assets zullen notariskosten en registratierechten verschuldigd zijn (12% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië). Verder zal eventueel een meerwaarde gerealiseerd worden die belast wordt in de vennootschapsbelasting (25%). Na de verkoop blijft in wezen dan een lege vennootschap over. Als er besloten zou worden de meerwaarde uit te keren via dividenden naar een natuurlijk persoon-aandeelhouder, dan is er 30% (of het verlaagd tarief van 15%) roerende voorheffing van toepassing. Ten aanzien van de koper zal het aangekochte vastgoed (althans ten bedrage van de waarde van de gebouwen) afgeschreven kunnen worden.

Share deal

Worden de aandelen verkocht? Dan is er geen tussenkomst van de notaris vereist en zijn er ook geen registratierechten verschuldigd. Wordt een meerwaarde gerealiseerd op de verkoop van die aandelen? Dan is die in de meeste gevallen vrijgesteld van belasting. De aangekochte aandelen zullen niet afgeschreven kunnen worden door de koper. Verder krijgt u de evolutie van uw werkkapitaalbehoefte te zien en krijgt u inzichten in uw klanten en leveranciers. Vanzelfsprekend projecteren we ook uw balans en geven we een aantal standaardratio’s mee.

Goed onderzoek doen

Is de keuze voor een share deal dan een no-brainer? Nee, veel is afhankelijk van de prijs die onderhandeld wordt voor de aandelen. Voor aandelen zal men immers meestal minder betalen dan voor het onroerend goed op zich. Bij een aandelentransactie realiseert de verkoper geen meerwaarde op het vastgoed en is er dus ook geen meerwaardebelasting verschuldigd. Maar uiteindelijk is het wel een latente belasting voor de koper. Als de koper later het vastgoed verkoopt, zal die wel de vennootschapsbelasting moeten betalen op de meerwaarde. De koper koopt dus als het ware vastgoed met een toekomstige belastingschuld aan verbonden en zal dit in mindering willen brengen van de aankoopprijs. Bij een aandelentransactie is het ook belangrijk een goed onderzoek te doen van de vennootschap (due diligence), om na te gaan welke lijken eventueel nog uit de kast kunnen komen die de waarde van de aandelen beïnvloeden. Een vennootschap kan immers hangende geschillen hebben en eventuele (latente) fiscale of sociale schulden.

Het is belangrijk voorzichtig te zijn bij dergelijke transacties. In sommige situaties zou de fiscus kunnen trachten de verkoop van de vennootschap te herkwalificeren in de verkoop van het onderliggend onroerend goed. Met alle nadelige gevolgen van dien: meerwaardebelasting, registratierechten of eventueel btw. Zeker in het geval dat een onroerend goed zou zijn ingebracht in een vennootschap, waarna de aandelen dan worden verhandeld. Of als een projectvennootschap wordt opgericht voor de specifieke oprichting en verkoop van een gebouw. Hoe dan ook mag het wezenlijke doel van de transactie niet bestaan uit het vermijden van belastingen. Elke aandelen- of vastgoedtransactie moet dus concreet beoordeeld worden, rekening houdend met haar specifieke kenmerken.

Dries Torreele (Vandelanotte)