De hervorming van de vastgoedfiscaliteit is met de blauwdruk van minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) een stap dichterbij. Er kan nog van alles veranderen, al kan niet ontkend worden dat het voorstel een logica en draagkracht heeft. Bovendien kan de eventuele toekomstige wetgeving een impact hebben op hoe u zich nu vandaag organiseert. Anders dan bij de aankoop van een bedrijfswagen, waar u om de vier à vijf jaar eens van nul kan herbeginnen, is vastgoedplanning een marathon en geen sprint. Hoog tijd dus om te ontdekken met welke extra elementen u nu reeds best rekening houdt bij de aankoop van vastgoed als ondernemer. Goed plannen kan een mooi rendement opleveren en niet-plannen kan u een aardige stuiver kosten (failing to plan, is planning to fail). We staan de komende weken stil bij enkele topics. Vandaag: De krachtlijnen van de plannen.

De voorzet van de minister

Zoals aangehaald heeft minister van Financiën Van Peteghem recent een voorstel van fiscale hervorming op tafel gelegd, na consultatie van een aantal specialisten. Uiteraard is deze hervorming nog geen wet en moeten hier allicht nog vele watertjes worden doorzwommen.

Niettemin is het altijd raadzaam om op tijd vooruit te kijken en na te gaan wat de eventuele impact zou zijn mocht de hervorming wet worden.

In ieder geval is het af te wachten wat er finaal in de wet belandt (wat haalt het en wat het haalt niet, wat komt er eventueel nog bij en wat zijn de overgangsmaatregelen in concreto, …?). Maar bij deze geldt het motto dat een voorbereid man/vrouw er twee waard is. Uiteraard is het niet de bedoeling om deze hele belastinghervorming in dit artikel te gaan uitspitten. Enkel worden een aantal topics aangehaald die relevant zijn in de vastgoedplanning zoals we die op vandaag kennen.

Belangrijk: bij de planning van huidige dossiers moet reeds rekening gehouden worden met de voorgestelde hervormingen, omdat deze later wel degelijk een impact kunnen hebben. Deze topics komen in volgende artikels aan bod:

• De impact van de hervorming op klassieke vruchtgebruik-, opstal- en erfpachtdossiers.
• De impact van de hervorming op de private verhuur van onroerend goed.
• De zwanenzang van de overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap?
• Wijzigingen die relevant zijn voor vastgoedontwikkeling en bouwpromotie.
• Verdoken verhoging van de successierechten?

De concrete maatregelen

Er zijn een aantal maatregelen die niet noodzakelijk specifiek gericht zijn op deze vastgoedfiscaliteit, maar die niettemin een bijzondere relevantie vertonen voor de vruchtgebruiken en consoorten.

Deze maatregelen zijn de volgende:

• Bij vastgoedplanning komt het er vaak op neer om zo min mogelijk die loodzware druk op bezoldiging te moeten ondergaan. In dit geval is het nuttig aan te stippen dat de belastingschalen worden verlaagd en de belastingvrije som wordt hervormd, zodat de globale belastingdruk op arbeid zou moeten gaan verminderen.
• Aanvullend is het ook zo dat het tarief in de vennootschapsbelasting voor kmo’s zou gaan dalen. Het laagste tarief daalt van 20% naar 15%. De schijf waarop dit van toepassing is, verbreedt van 100.000 euro naar 200.000 euro.
• De minimumbezoldiging om het verlaagd tarief inzake de vennootschapsbelasting te genieten, wordt geïndexeerd en alternatieve verloningsvormen worden ook uit de basis geweerd om aan dit minimum te raken. Kortom, de voordelen van alle aard zullen niet meer meetellen om aan de vereiste minimumbezoldiging te raken.
• Als tegengewicht sleutelt de hervorming aan de roerende voorheffing, zoals de roerende voorheffing op dividenden. Er zou een uniformisering plaatsvinden waarbij een globaal tarief van 25% wordt toegepast. Dit is lager dan het basistarief van 30% maar aan de andere kant weer merkelijk hoger dan het verlaagd tarief van 15%. Mogelijk/allicht heeft dit ook als gevolg dat de liquidatiereserve met uitsterven bedreigd is (althans voor de toekomst).
• Meerwaarden op onroerend goed worden in hoofde van natuurlijke personen (niet-beroepspersonen) voortaan belast aan 15%. Net als op andere plaatsen stelt de beleidsnota ook hier dat niet geraakt wordt aan verworven rechten, zodat het de vraag is of ‘vastgeklikte’ meerwaarden op datum van inwerkingtreding van de nieuwe wet, blijvend zullen vrijgesteld worden (zo ja, moeten er dan bv. schattingen plaatsvinden om deze meerwaarden vast te stellen, om een dossier op te bouwen voor later?); of nog beter, wordt er – zoals bij de diverse woonboni – voorzien in parallelle systemen zodat de bestaande eigendommen nog steeds onder de vrijstelling vallen (dit zou bijzonder aangenaam zijn maar de wetswijziging wel bijzonder sterk uithollen). In de beleidsnota staat letterlijk dat de “historische meerwaarden niet worden meegeteld”. Zodoende lijkt er sprake te zijn van een temporele cutoff, waarbij men er een belang bij heeft het dossier goed te onderbouwen en in het beste geval een waardering te maken en te documenteren op de datum van inwerkingtreding (bv. update van het schattingsverslag en voor lopende vruchtgebruiken een tussentijdse waardering van de blote eigendom). In voorkomend geval lijkt het zeer raadzaam om dit te doen, aangezien dit achteraf veel moeilijker vast te stellen is en het zaak zal zijn om zoveel mogelijk van de meerwaarde in de ‘korf’ van de historische vrijstelling te droppen.
• Een eenvoudiger insteek (maar veel nadeliger) zou zijn dat enkel de meerwaarden tot op de datum van inwerkingtreding belastingvrij zijn en dat al diegenen van nadien volledig belast zijn. Zonder de uitdrukkelijke stellingname in de beleidsnota zou hier een terechte vrees voor zijn, zodat het in elk geval toe te juichen is dat de minister de belastingplichtigen behoedt voor een gewapende fiscale revolutie. Maar vanzelfsprekend moet de inkt van de wet eerst nog drogen.
• Reeds lang aangekondigd (zij het praktisch nog niet zo snel te realiseren) is de aankondiging dat het forfaitaire voordeel van alle aard voor gratis bewoning zou worden begroot op de werkelijke huurwaarde van een onroerend goed. Dit zit er sowieso eens aan te komen en zou een einde maken aan een reeds lang bestaand spanningsveld tussen fictie en realiteit. Echter is vereist dat de overheid dan ook de nodige databanken ter beschikking heeft die bovendien van voldoende kwaliteit moeten zijn, wat op vandaag allicht nog geen evident verhaal is.

Summa divisio van de analyse

In deze maken we even een onderscheid tussen verschillende typologieën van klassieke vruchtgebruikdossiers, te weten:

• Vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap op een onroerend goed dat hoofdzakelijk aangewend wordt als hoofdverblijfplaats van de pater of mater familias achter de vennootschap.
• Vruchtgebruik in hoofde van een vennootschap op onroerend goed dat aangeworven wordt als tweede verblijf van dezelfde personen.
• Vruchtgebruik op een onroerend goed in hoofde van een vennootschap dat wordt aangewend als puur professioneel pand in hoofde van die vennootschap (of als verhuurd pand).

Een grote opmerking bij de hervorming is dat het systeem van vruchtgebruik en blote eigendom, dat om meerdere redenen bijzonder populair is, fiscaal wat van zijn voordelen kwijtspeelt, alleen al omdat er een belasting wordt voorzien van de meerwaarde op de eigendom in de personenbelasting.

Dit zal ook gelden voor de blote eigendom. Bovendien is dit bij een blote eigendom zeer uitgesproken, aangezien de verkoopwaarde op termijn gelijk is aan de verkoopwaarde van de volle eigendom (die mogelijk op zichzelf ook in waarde is gestegen), terwijl de aanschaffingswaarde beperkt blijft tot de historische aanschaffingswaarde van de blote eigendom, die per definitie relatief beperkt is. Dit betekent dat de meerwaarde op het einde bijzonder groot zal zijn, terwijl deze getaxeerd wordt aan 15%. Dit is een belangrijk verschil met de huidige situatie, waar deze meerwaarde in beginsel aan alle belastingen ontsnapt. Zodoende is er sprake van een verhoging van de belastingdruk met 15% op een aanzienlijk bedrag. Evenwel moeten we een aantal onderscheiden maken om dit adequaat te kunnen inschatten.

Een uitgebreide analyse van deze fiscale impact van de hervorming op deze drie types van constructies leest u in een volgende bijdrage.

Robin Messiaen
Spartax