De hervorming van de vastgoedfiscaliteit is met de blauwdruk van minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) een stap dichterbij. Er kan nog van alles veranderen, al kan ook niet ontkend worden dat het voorstel een logica en draagkracht heeft. Bovendien kan de eventuele toekomstige wetgeving een impact hebben op hoe u zich nu vandaag organiseert. Anders dan bij de aankoop van een bedrijfswagen, waar u om de vier à vijf jaar eens van nul kan herbeginnen, is vastgoedplanning een marathon en geen sprint. Hoog tijd dus om te ontdekken met welke extra elementen u nu reeds best rekening houdt bij de aankoop van vastgoed als ondernemer. Goed plannen kan een mooi rendement opleveren en niet-plannen kan u een aardige stuiver kosten (failing to plan, is planning to fail). We staan de komende weken stil bij enkele topics. Vandaag: diverse aspecten die we niet uit het oog mogen verliezen.  

Wat met bestaande (en nieuwe) dossiers? 

Voor de lopende vruchtgebruiken lijkt het erop dat de bestaande en verworven rechten zullen worden gerespecteerd, al moeten we uiteraard de definitieve teksten afwachten. Als dit eveneens betekent dat de opgebouwde meerwaarde op datum van inwerkingtreding van de eventuele wet vrijgesteld blijft voor de eeuwigheid, is nog af te wachten. De tekst lijkt nu duidelijk aan te sturen op een volledige vrijstelling van alle meerwaarde die reeds is opgebouwd maar fiscaal nog niet is gerealiseerd. In voorkomend geval is het dan ook de vraag of dit zal moeten worden vastgesteld en of er proactief een dossier zal moeten worden aangelegd (zie hoger: update van het schattingsverslag en voor de lopende vruchtgebruiken een tussentijdse waardering).

Evenzeer, mocht dit niet het geval zijn (omdat de politieke consensus een andere richting uit gaat), dan moet men zich de vraag stellen of er geen ingrepen moeten doorgevoerd worden op bestaande vruchtgebruiken om de meerwaarde alsnog vast te klikken.

In die hypothese zijn er nog veel operaties te verwachten voor de inwerkingtreding van de nieuwe wet om zaken bij te sturen. Vraag is dan uiteraard of de wet geen “verdachte periode” zal inlassen waarin dergelijke maatregelen niet tegenwerpelijk zijn dan wel dat de fiscus dit zelf te lijf gaat met de algemene antimisbruikbepaling. Hopelijk hoeft het allemaal zo’n vaart niet te lopen maar het is zaak om de vinger aan de pols te houden en beter vroeg dan laat te reageren als het nodig zou blijken. 

In elk geval is de hervorming geen nieuwe maar een potentiële realiteit waarmee we in de adviesfase reeds rekening moeten houden. Alom verwacht was het feit dat de belasting op het voordeel van alle aard voortaan zou begroot worden op basis van de werkelijke huurwaarde. Dat staat reeds lang in de sterren geschreven en aangezien vastgoedplanning per definitie langetermijnplanning is, moesten we daarmee reeds enige tijd rekening houden. Voornamelijk de potentiële belasting van de meerwaarde op de blote eigendom is daarentegen een bijkomend element dat best als mogelijke hypothese wordt betrokken in een defensieve analyse anno 2022. 

Verdoken verhoging van de successierechten 

Zoals hoger aangehaald doet een meerwaardebelasting extra pijn bij een blote eigendom. Echter wordt de combo vruchtgebruik-blote eigendom ook vaak gehanteerd in familiale planning, aangezien het zelfs een wettelijk automatisme is in vele gevallen. Voor de blote eigenaars (doorgaans de (klein)kinderen) speelt dezelfde grote meerwaarde als bij vruchtgebruik met een vennootschap. Stel bijvoorbeeld dat een blote eigendom wordt geschonken of vererfd ter waarde van 20% van de waarde van de volle eigendom. Als de eigendom vele jaren later (na het einde van het vruchtgebruik) wordt verkocht voor een prijs gelijk aan 150% van de oorspronkelijke waarde, dan bedraagt de meerwaarde 130,00% van de verkoopwaarde en wordt deze belast aan 15,00%. Impliciet is dit een verhoging van de successierechten met 15%!

Allicht is hier nog niet over nagedacht want dit zou wel een disruptie van formaat opleveren. Anderzijds is het niet gemakkelijk om deze meerwaarde vrij te stellen, terwijl andere meerwaarden op blote eigendommen dan wel belast zouden worden. Dit lijkt puur arbitrair en de vraag kan gesteld worden of dit de toets aan het gelijkheidsbeginsel wel kan doorstaan. 

De zwanenzang van de overdracht van de aandelen van de vastgoedvennootschap?  Daar waar de verkoop van aandelen op vandaag in beginsel belastingvrij is, wordt ook hier een eenvormig belastingtarief van 15% voorzien.

Dit is een algemene maatregel die zeker niet specifiek is voor vastgoed, maar uiteraard ook de aandelen van vastgoedvennootschappen treft. Ook al zijn er al talrijke bemerkingen en kritieken uit te spreken ten opzichte van het vaak voorkomend fenomeen dat vastgoedvennootschappen onder de vorm van aandelen worden overgedragen in plaats van onder de vorm van fysisch vastgoed (om hoofdzakelijk fiscale redenen), deze nieuwe belastingheffing zal nog meer een rem zetten op de overdracht van aandelen van vastgoedvennootschappen. Immers betaalt men daarbij 15% op de meerwaarde, terwijl de roerende voorheffing die men anders zou gaan betalen bij de vereffening van een vennootschap na de verkoop van de activa, blijkbaar 25% zou bedragen. Uiteraard blijft of lijkt een verkoop dan nog altijd interessanter, zij het dat het ook de vraag is in welke mate er nog verzachtingen zullen zijn (bv. historisch fiscaal gestort kapitaal of historische liquidatiereserves), die de eindfactuur van de roerende voorheffing kunnen drukken. Weliswaar is er bij een verkoop van aandelen geen meerwaardebelasting (op het vastgoed zelf (in de vennootschap) welteverstaan) meer verschuldigd, zij het dat deze toch geheel of deels in de verkoopprijs van de aandelen is verrekend. Alles samengenomen maakt dit het verschil in fiscaliteit (voor de verkoper) tussen de beide hypotheses een pak kleiner, waardoor het naar verwachting minder aantrekkelijk zal worden om de aandelen van de vastgoedvennootschap te verkopen indien dat niet helemaal de werkelijke wens is maar vooral een fiscaal streven. Omgekeerd kan de belasting op de meerwaarde ook een niet fiscaal argument opleveren, aangezien het verschil tussen de meest en de minst belaste weg kleiner wordt. 

Wijzigingen die relevant zijn voor vastgoedontwikkeling en bouwpromotie 

Een eerste punt hierbij is dat er ook in de wereld van de bouwpromotie nog vaak vastgoed verkocht wordt onder de vorm van aandelen. We moeten een onderscheid maken tussen de gevallen die fiscaal toelaatbaar zijn en de gevallen die fiscaal wat aangebrand zijn. Gelet op het voorgaande zal de tweede categorie mogelijk wat minder voorkomen door de eventuele nieuwe regeling.

Voorts wordt de regeling van afbraak en heropbouw verlengd, wat zonder meer een goede maatregel is voor de vastgoedmarkt. Wel is het daarbij aanstippen dat het btw-tarief stijgt van 6% van 9%. Veel kan daar niet over gezegd worden. Het is uiteraard een stijging maar daarmee is er ook alles gezegd wat er te zeggen valt. 

Voorts zijn opstallen en erfpachten ook courant in deze materie. Gelet op de fiscale gelijkschakeling met huur is het de vraag of de taxatie van deze rechten in hoofde van private personen dan ook navenant zal dalen, waardoor deze rechten wat flexibeler inzetbaar zijn op het terrein (de grote belastingdruk kan nu soms afschrikken of de zaken nodeloos complex laten ogen). 

Robin Messiaen
Spartax