In een arrest van 7 maart 2023 heeft het hof van beroep te Brussel geoordeeld dat de verhuur van 32 studentenkoten en een appartement door een echtpaar geen beroepsmatig karakter heeft en past in het normaal beheer van het privévermogen van de verhuurders. Hiermee gaat het hof in tegen het standpunt van de administratie, die eerder had geoordeeld dat het wél zou gaan om een beroepsmatige activiteit.

Waarover gaat het: verhuur studentenkoten

Een echtpaar koopt een onroerend goed aan voor 1.250.000 euro. Ter financiering van deze aankoop gaan zij een hypothecaire lening aan van 1.435.000 euro. De aankoop van het onroerend goed is bedoeld om de 32 studentenkoten en het appartement te verhuren. De huurinkomsten die zij hiervoor ontvangen, volstaan ruimschoots om de kosten te dekken.

Fiscus: inkomsten uit studentenkoten zijn beroepsinkomsten

Volgens de administratie is de verhuur van de studentenkoten en het appartement een beroepsmatige activiteit. De fiscus herkwalificeert de inkomsten dan ook in die zin, wat belastingplichtigen betwisten. De administratie handhaafde haar beslissing, waardoor de ontvangen huurinkomsten effectief werden belast als beroepsinkomsten. Hierop trokken de belastingplichtigen naar de rechtbank van eerste aanleg, die zich bij vonnis van 2 september 2016 heeft uitgesproken in het voordeel van de belastingplichtigen. Tegen deze beslissing stelde de fiscus hoger beroep in.

Om te beargumenteren dat er geen sprake kan zijn van een normaal beheer van privévermogen maar wel van een winstgevende activiteit, haalde de administratie verschillende elementen aan. Het aangekochte gebouw met studentenkoten werd speciaal ingericht met het oog op de verhuur ervan. De aankoop werd niet gefinancierd met eigen geld, maar er werd een hypothecaire lening aangegaan. Verder is de ontvangen huur hoger dan de kosten van de lening waaruit volgens de administratie dan ook het winstgevende karakter blijkt. Dat de belastingplichtigen verder niet professioneel actief waren gedurende de periode dat ze de huurinkomsten ontvingen en dus geen ander beroepsinkomen hadden, was voor de administratie een duidelijk bewijs van het beroepsmatig karakter van de verhuur. Verder struikelde zij over het feit dat een aparte bankrekening werd geopend om de huurinkomsten te innen en dat de verhuurder volgens de huurovereenkomst verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten.

Arrest hof van beroep te Brussel van 7 maart 2023

Het hof van beroep te Brussel heeft geoordeeld dat de kwalificatie van de verhuur als ‘beroepsmatig’ onterecht is. Het hof is van oordeel dat de talrijke elementen die de administratie aanhaalt niet het bewijs leveren dat een dergelijke kwalificatie rechtvaardigt.

Dat er een hypothecaire lening werd aangegaan voor de financiering van de aankoop van het onroerend goed bewijst volgens het hof niet dat er sprake is van een beroepsactiviteit. Meer zelfs, investeren in een onroerend goed kan een verstandige manier zijn om privévermogen te beheren, met dien verstande dat de periodieke aflossing niet hoger is dan de beschikbare middelen van de ontlener, waaronder dus de huurinkomsten. Het feit dat de belastingplichtigen voor het betrokken jaar geen andere beroepsinkomsten hadden, bewijst op zich ook niet dat de verhuur van de studentenkoten en het appartement binnen een beroepsmatige organisatie kaderde. De verhuurders hebben weliswaar bepaalde verplichtingen te vervullen – net zoals bij elke particuliere verhuur – maar in casu oordeelde het hof dat deze verplichtingen geenszins een beroepsmatige organisatie vereisten. De verplichtingen zijn vrij algemeen en lijken eerder regels van goed gedrag te omvatten dan dat het effectief verplichtingen zijn waarvoor de verhuurders iets moeten doen. Net zomin had de beheersverplichting die onlosmakelijk volgt uit de verhuur een beroepsmatig karakter. Volgens het hof faalt de administratie er ook hier in aan te tonen dat dergelijk beheer van professionele aard was.

Het hof besluit dat er van een winstgevende bezigheid (en dus beroepsinkomsten) enkel sprake kan zijn als er een geheel van verrichtingen voorhanden is, die voldoende talrijk en onderling verbonden zijn om een gewone en voortgezette bezigheid uit te maken en die de grenzen van het normaal beheer van privévermogen overstijgen. In deze zaak achtte het hof aldus dat de administratie het bewijs hiervan niet levert.

Recente rechtspraak

Recent hebben de hoven van beroep zich meermaals uitgesproken wat betreft de kwalificatie van al dan niet belastbare beroepsinkomsten. Onderhavig arrest ligt onder meer in de lijn van de arresten van het hof van beroep te Antwerpen van 8 januari 2019 (zie: Uw prijsduif verkopen: speculatie of normaal beheer?) en 18 oktober 2022 (zie: Aan- en verkoop whisky door verzamelaar: normaal beheer privévermogen) waarin het hof heeft geoordeeld dat de verkoop van een wedstrijdduif voor een prijs van 58.000 euro en de regelmatige aan- en verkoop van whisky door een whiskyverzamelaar onbelast kon blijven.

Het arrest gaat wel in tegen een recentere uitspraak van het hof van beroep te Gent van 7 maart 2023 (zie: Paardenfokkerij: hobby of beroepswerkzaamheid?), waarin het hof heeft geoordeeld dat paardenfokkerij moet worden aanzien als een beroepswerkzaamheid. Opvallend hierbij is dat – in tegenstelling tot het in dit artikel besproken arrest – het feit dat de belastingplichtige voor het uitvoeren van zijn activiteiten hulp kreeg van derden en dus niet uitsluitend gebruik maakte van eigen middelen, voor het hof wél een argument was om tot kwalificatie als ‘beroepsmatig’ over te gaan.

DELBOO