De feiten

De heer X draagt de economische eigendom van zijn woning, gelegen in Vlaanderen, over aan zijn Nederlandse vennootschap, ter aflossing van zijn schuld. De overdracht wordt naar Nederlands recht opgemaakt in 2010. In 2011 geeft hij een hypothecaire volmacht aan dezelfde vennootschap, zodat de eigenaar het goed niet langer zou kunnen verkopen zonder medewerking van de vennootschap. Nu wil men die economische overdracht beëindigen, en de vraag rijst of dat kan zonder heffing van registratiebelasting.

Beslissing

De Vlaamse belastingdienst beslist dat het verkooprecht verschuldigd zal zijn, en, wat meer is, dat dit ook het geval was op de oorspronkelijke overdracht die nog niet verjaard is¹.

De belastingplichtige had geargumenteerd dat er geen juridische eigendom overgedragen was aan Vennootschap A, en dat de aandeelhouder nog altijd juridisch eigenaar was.

De Vlaamse belastingdienst overweegt echter:

• 17. Bij de economische eigendomsoverdracht naar Nederlands recht van een in België gelegen onroerend goed wordt de juridische eigendomsoverdracht van het onroerend goed uitgesteld tot het verlijden van de transportakte. De verkoopovereenkomst is evenwel op zich volwaardig, ook al draagt zij de (juridische) eigendom niet onmiddellijk over.
• 18.3. In België is de splitsing van eigendom in economische en juridische eigendom […] onbekend.
• 18.4. Bijgevolg wordt de overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere belooft een onroerend goed te verkopen tegen een bepaalde prijs, onder beding dat de juridische eigendomsoverdracht slechts zal plaatsgrijpen bij het verlijden van de transportakte, hetgeen door de andere partij wordt aanvaard met het verkooprecht belast en moet deze overeenkomst verplicht ter registratie worden aangeboden.

De oorspronkelijke overdracht was dus belastbaar tegen het verkooprecht a rato van 10%, en de belasting is ook niet verjaard, want:

• De overdracht gebeurde in 2010;
• Toen was de 15-jarige verjaringstermijn van toepassing (art. 214 W. Reg.);
• Volgens artikel 5.0.0.0.11 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit kan de Vlaamse registratiebelasting alsook de fiscale boeten op die belasting die niet voldaan zijn op 31 december 2014 en waarvan de termijnen voor invordering die op die datum van toepassing zijn, nog niet verstreken zijn geheven worden tot en met 31 december 2019.

De wederoverdracht zal opnieuw beschouwd worden als een overdracht ten bezwarende titel, als hij minnelijk gebeurt, en er zal nogmaals 10% verkooprecht geheven worden.

Commentaar

Een verkoop is inderdaad een verbintenisscheppende overeenkomst (net als een schenking²). Ook al wordt de eigendom nog niet overgedragen op het moment van de overeenkomst, toch is het verkooprecht al van toepassing. Een contractueel eigendomsvoorbehoud belet dus de heffing niet³.

Dit veronderstelt dan wel dat de economische eigenaar ook het recht heeft om het onroerend goed zelf te verkrijgen, op grond van die overeenkomst. Als de heer X bv. er zich enkel toe verbonden zou hebben om de huur en de eventuele verkoopprijs aan de vennootschap af te staan, zonder aan de vennootschap het recht te geven om zelf het onroerend goed te gebruiken, te verhuren en te verkopen, dan zou de situatie m.i. wel anders geweest zijn: eigendomsrecht impliceert immers het ius utendi, fruendi, abutendi: het recht om te gebruiken, te genieten, te vervreemden. Heeft men dat niet, dan is men geen eigenaar. Draagt men dat niet over, dan verkoopt men geen onroerend goed⁴.

Rik Deblauwe

Deze tekst werd eerder gepubliceerd op www.taxwin.be.

Meer lezen van deze auteur op Jubel? Dat kan hier!

****

Voetnoten: 

¹ Ontbinding/beëindiging overeenkomst van economische eigendomsoverdracht – Voorafgaande beslissing nr. 19028 dd. 19.08.2019 – Artt. 2.9.1.0.1.; 2.9.1.0.4. VCF

² R. Deblauwe, Inleiding tot de Vlaamse erfbelasting, 2^e editie, KnopsPublishing, 2019, 202 nr. 457 en p. 769 nr. 1449

³ R. Deblauwe, Inleiding tot de Vlaamse Registratiebelasting, KnopsPublishing, 2017, 651 nr. 1252 en noot 2057.

⁴ R. Deblauwe, “TRUSTS VROEGER EN NU”, Fiscaliana in De Standaard van 25 augustus 1994, zie Fiscaliana en fiscale kronieken voor de Standaard, KnopsPublishing, 2013, p. 399-400, met verwijzing naar de Parlementaire Vraag De Clippele van 13 april 1994, ivm. de behandeling voor de inkomstenbelasting.