De federale regering kondigde recent nieuwe maatregelen aan om de Belgische vastgoedmarkt aantrekkelijker te maken voor institutionele en buitenlandse investeerders. Meer bepaald werd de invoering aangekondigd van een nieuw type vastgoedfonds, de GVBF of het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (in het Frans FIIS of fonds d’investissement immobieler spécialisé), evenals een aantal maatregelen om het huidige GVV-regime te versoepelen.

De wetsontwerpen moeten nog voorgelegd worden aan het parlement. Deze informatie dient dus gelezen onder het voorbehoud van eventuele wijzigingen tijdens de parlementaire behandeling van de teksten.

De nieuwe GVBF wordt een gesloten, niet genoteerd vastgoedinvesteringsvehikel bestemd voor institutionele investeerders en grote vastgoedactoren. Nieuwe GVBF zullen zich moeten aanmelding bij de FOD Financiën. Deze fondsen zullen eventueel moeten voldoen aan de AIFM richtlijnen (dit zal afhangen van het feit of de de minimis grenzen al dan niet overschreden worden).

In tegenstelling tot het bestaande GVV regime (1) volstaat het dat er slecht één aandeelhouder is, (2) bestaat er geen diversifiëringsplicht en (3) is er geen maximaal schuldpercentage. Daarentegen, zoals voor de GVV, moeten GVGF verplicht jaarlijks minstens 80% van hun nettoresultaat uitkeren. De marktwaarde van het vastgoed aangehouden door dergelijke fondsen moet minimaal 10M EUR bedragen. De fondsen worden in principe opgericht voor een beperkte duur van 10 jaar. Deze duur kan echter verlengd worden om te vermijden dat fondsen moeten geliquideerd worden in economisch moeilijke omstandigheden.

Het fiscale regime van de nieuwe fondsen zal vergelijkbaar zijn met dit van toepassing op de bestaande GVV. De GVBF zal dus in de praktijk quasi fiscaal transparant zijn, aangezien de GVBFs enkel zullen belast worden op ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en bepaalde verworpen uitgaven. Deze fiscale transparantie leidt ertoe dat de taxatie verschoven wordt van het fondsniveau naar het niveau van de aandeelhouders. Bijgevolg is er in principe roerende voorheffing verschuldigd (standaardtarief 27%) en zal er geen deelnemingsvrijstelling zijn voor de Belgische vennootschappen aandeelhouders. Buitenlandse aandeelhouders kunnen mogelijk van een voordeliger fiscaal regime genieten. Wanneer vastgoed wordt overgedragen aan een GVBF zal een exit tax van 16,995% verschuldigd worden op de latente meerwaarden (wanneer men opteert voor het GVBF regime of wanneer het fonds in een later stadium vastgoed verwerft bij wijze van inbreng, fusie, splitsing of gelijkaardige verrichting).

Tegelijk zal het bestaande GVV regime versoepeld worden. Zonder op dit ogenblik in details te treden kunnen we alvast de volgende twee wijzigingen meegeven. Zo zullen de regels om participaties aan te houden in institutionele GVV’s worden versoepeld. Bovendien zullen institutionele GVV voortaan kunnen investeren in infrastructuurprojecten.

Het is evident dat we deze belangrijke wijzigingen voor de vastgoedsector zullen bijven opvolgen. Uiteraard zijn we beschikbaar om te onderzoeken of dit nieuwe regime een opportuniteit biedt voor uw vastgoedinvesteringen.

Voor bijkomende info kan u terecht bij:
Claudine Bodeux en Renaud Thonet – – 13/6/2016