Expertise Nieuws

Villavennootschappen in het vizier van de fiscus

Geschreven door Cazimir

Villavennootschappen waarvan het onroerend goed aan de zaakvoerder wordt verhuurd voor een te lage huurprijs en waarbij dus een, volgens de fiscus, te laag rendement wordt behaald, worden vandaag massaal door de fiscale administratie geviseerd. De aftrek van kosten wordt systematisch verworpen en de ingediende bezwaarschriften worden systematisch afgewezen. Het hof van beroep te Gent heeft de fiscus daarbij haar quasi onvoorwaardelijke steun toegezegd met haar arrest dd. 20 november 2018.

Waarover gaat het?

De laatste jaren tracht de fiscus de kosten van privé onroerend goed in vennootschappen te verwerpen. Zij wordt hierin ook vaak gevolgd door de rechtspraak welke de aftrek van de kosten niet aanvaardt door louter te verwijzen naar de zogenaamde bezoldigingstheorie. Opdat deze kosten aftrekbaar zouden zijn, moeten er werkelijke prestaties tegenover staan. Op heden wordt het bestaan daarvan slechts sporadisch aanvaard wanneer de terbeschikkingstelling van het onroerend goed past binnen de “bezoldigingspolitiek” van de vennootschap.

In plaats van een onroerend goed kosteloos aan de zaakvoerder ter beschikking te stellen, met een voordeel van alle aard voor de bedrijfsleider tot gevolg en waarbij de bezoldigingstheorie dus ter sprake komt, kan de vennootschap er ook voor opteren een huur aan te rekenen aan de zaakvoerder-huurder. Het betreft dan geen kosteloze terbeschikkingstelling meer (en dus geen voordeel van alle aard meer voor de zaakvoerder), maar een verhuuractiviteit van vastgoed binnen de vennootschap.

In veel gevallen zal de zaakvoerder er niet voor opteren een marktconforme huur te betalen doch wel een huur die minstens gelijk is aan het forfaitaire voordeel alle aard. Immers, waarom zou hij meer betalen? Wanneer wordt vastgesteld dat de huur te laag is en er sprake zou zijn van een voordeel dan wordt de heffingsgrondslag steeds vastgesteld conform de formule. Er kan dus geen bijkomende heffing volgen ingevolge de toekenning van dit voordeel. Dat is uiteraard gerekend buiten de waard!

Opnieuw grijpt de fiscus met succes naar artikel 49 WIB…

Artikel 49 WIB bepaalt welke kosten als aftrekbare beroepskosten kwalificeren. Om de toets van artikel 49 WIB te doorstaan moeten kosten 1) in het belastbaar tijdperk zijn gedaan of gedragen 2) gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden en 3) moet de echtheid en het bedrag ervan verantwoord worden door middel van bewijsstukken.

Het is (net zoals voor de bezoldigingstheorie) de tweede voorwaarde die de fiscus aangrijpt om de aftrekbaarheid van kosten die gepaard gaan met “goedkope verhuren” aan de zaakvoerder te betwisten.

Belangrijk te vermelden is dat deze tweede voorwaarde vereist dat er inkomsten (bruto en niet netto!) worden verkregen of behouden. Er moet dus geen winst gemaakt worden. Winst maken betreft geen aftrekvoorwaarde. Dit principe werd nogmaals uitdrukkelijk bevestigd ingevolge de midzomerarresten van 2015 van het Hof van Cassatie waar de zogenaamde cashdrain leer werd verworpen.

Niettemin oordeelde het hof van beroep van Gent in haar arrest dd. 20 november 2018 dat het behalen van belastbare inkomsten niet zonder meer volstaat. Om een kost te mogen aftrekken, vereist het hof dat de inkomsten in verhouding staan tot de kosten. De facto eist men dus dat er winst wordt gemaakt. Het “luttele huurinkomen” van 500 euro per maand zou niet in verhouding staan tot de aankoopprijs (410.000 euro, te vermeerderen met 42.000 euro aankoopkosten) en de jaarlijkse kosten. Een rendement van 1,5% op jaarbasis is volgens het hof verwaarloosbaar. Hoeft het gezegd te worden dat een rendement van 1,5% voor vele andere beleggers (zeker in roerende waarden) een droom uit het verleden lijkt…, om nog maar te zwijgen van de voorzichtige spaarder die nog zweert bij het spaarboekje…

Enkele elementen speelden echter in het nadeel van de in het geding zijnde vennootschap. Zo betrof het onder meer een appartement aan zee, waarvan een ander (vergelijkbaar?) appartement in hetzelfde appartementsgebouw voor 1.040 euro per maand werd verhuurd. De vennootschap verhuurde daarnaast zelf ook enkele studio’s in Gent aan derden, waarvoor zij een hogere huurprijs vroeg dan in casu aan haar zaakvoerder.

Merkwaardig aan deze zaak was dat het hof ook geen rekening hield met de eventuele latere meerwaarde. Het betrof nochtans een onroerend goed dat door de vennootschap in volle eigendom werd gehouden. Dat deze potentiële meerwaarde voor belastbare inkomsten in hoofde van de vennootschap zou zorgen, moest volgens het hof eerst door de belastingplichtige aangetoond worden. Gelet op de hoge aankoopprijs, de bijhorende afschrijvingen en de “lage huurinkomsten” zou er in globo immers geen “winst” worden gemaakt. Dat de waarde van onroerend goed in het algemeen elk jaar stijgt, wordt door het hof blijkbaar even vergeten…

Uit voormeld arrest blijkt duidelijk dat de rechtspraak een voorwaarde toevoegt aan artikel 49 WIB. Belastbare inkomsten verkrijgen of behouden volstaat niet langer. De belastbare inkomsten moeten in verhouding staan tot de (aftrekbare) kosten. Met andere woorden: winst maken is het nieuwe criterium.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Gewapend met dit arrest, lijkt de fiscus thans aan een kruistocht begonnen te zijn. Er wordt jacht gemaakt op villavennootschappen die een (te) lage of niet-marktconforme huur aan hun zaakvoerder aanrekenen. De kosten die verband houden met het betreffende onroerend goed worden verworpen, wegens niet voldaan aan artikel 49 WIB. De praktijk leert dat bezwaarschriften steevast worden verworpen in bijna gestandaardiseerde directoriale beslissingen.

Wat is een marktconforme huur? Zaakvoerder en vennootschap zijn verbonden partijen. Zeker bij managementvennootschappen is de zaakvoerder dikwijls de enige aandeelhouder, of toch minstens de hoofdaandeelhouder. Wanneer de vennootschap eenzelfde huurprijs zou aanrekenen aan een derde, heeft zij de toets van marktconformiteit in principe doorstaan. Niettemin merken wij op dat dit in de praktijk de nodige rechtsonzekerheid met zich meebrengt. Het is onmogelijk in te schatten hoe de fiscus op uw specifieke situatie en huurprijs zal reageren. Er kan namelijk worden beargumenteerd dat een marktconforme huurprijs geen 750 euro maar 800 euro per maand bedraagt. En eens tot niet-marktconformiteit wordt besloten, zijn dan plots alle gemaakte kosten niet meer aftrekbaar? Het hof van beroep te Gent houdt hier alleszins geen rekening mee. Klaarblijkelijk was een huur van 1.040 EUR wel marktconform en bracht dit allicht wel een voldoende hoog rendement op… Rekening houdende met een huur van 500 EUR werden nochtans alle kosten verworpen en niet de helft…

Uit het Gentse arrest blijkt tevens dat een latere huurprijsverhoging geen soelaas brengt. In casu werd de huurprijs kort na een bericht van wijziging van aangifte verhoogd. Het behalen van belastbare inkomsten moet volgens het hof in het belastbaar tijdperk zelf worden beoordeeld. Voor het verleden kan men geen rekening houden met een latere verhoging van de huurprijs en dus ook van de belastbare inkomsten. Nochtans is het vaststaande rechtspraak dat de kosten en opbrengsten niet tot hetzelfde belastbaar tijdperk moeten behoren… Ook met een later te realiseren meerwaarde wordt zoals reeds vermeld geen rekening gehouden.

Is remediëren en/of betwisten mogelijk?

Vooreerst merken wij graag op dat het Gentse hof wel degelijk een voorwaarde toevoegt aan de tekst van artikel 49 WIB. In de wettekst is er duidelijk enkel sprake van het verkrijgen of behouden van belastbare inkomsten. Winst of enige proportionaliteit tussen inkomsten en kosten wordt niet vereist. Mocht dit toch wenselijk geacht worden, is het niet aan de fiscale administratie, noch aan de rechtspraak om de wet zo te interpreteren. Enkel de wetgever kan hiertoe het initiatief nemen door middel van een wetswijziging. Vermits de interpretatie van de fiscus een letterlijke lezing van artikel 49 WIB in de weg staat, menen wij dat de belastingplichtige niet zonder meer hoeft te berusten in een dergelijke taxatie.

Bovendien valt nog af te wachten hoe de rechtspraak in deze zal evolueren.

Wenst u op de hoogte te blijven? Volg Cazimir op LinkedIn!

Cazimir

Opmerking plaatsen

X