Sinds 1 januari 2015 is de Vlaamse overheid bevoegd voor de inning van de registratierechten. Recent heeft Vlabel (de Vlaamse Belastingdienst) de strijd tegen overtredingen op de naleving van de voorwaarden voor het verkrijgen van bepaalde gunstregimes m.b.t. onroerend goed opgevoerd.

Bescheiden woning

De koper van een bescheiden woning of van een perceel bouwgrond waarop een bescheiden woning wordt gebouwd in het Vlaams Gewest moet slechts 5% registratierechten op de aankoopsom betalen indien hij en zijn eventuele medekopers (naast enkele formaliteiten) aan een aantal voorwaarden voldoen.

Een van deze voorwaarden om van het gunstregime bescheiden woning of bouwgrond voor een bescheiden woning te kunnen genieten is dat de koper van de bescheiden woning of zijn echtgeno(o)t(e) de inschrijving in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister moeten bekomen op het adres van de aangekochte woning. Deze inschrijving moet gebeuren binnen een termijn van 3 jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging en tenminste 3 jaar zonder onderbreking behouden blijven (voorwaarde tot behoud van het verlaagd tarief).

Als de voorwaarde tot behoud van het tarief niet wordt nageleefd, zijn de kopers, behalve bij overmacht, naast de aanvullende rechten (5%) hoofdelijk gehouden tot betaling van een belastingverhoging van 20% van de aanvullende rechten.

Men ontvangt dan een extra aanslagbiljet per brief. De aanvullende registratiebelasting moet onmiddellijk betaald worden. Wie dat bedrag niet in één keer kan ophoesten, kan een afbetalingsregeling te vragen.

(Bij) abattement

Wie een gezinswoning of een bouwgrond koopt en op dat moment geen andere woning bezit, betaalt op de eerste schijf van 15.000 euro geen registratiebelasting. Dat levert een besparing op van 1.500 euro bij het gebruikelijke tarief van 10 % en van 750 euro bij een klein beschrijf.

Voorwaarde is dat de koper binnen twee jaar zijn hoofdverblijfplaats vestigt in de aangekochte woning of binnen vijf jaar bij de aankoop van een bouwgrond.

Wie zijn aankoop met een hypothecaire lening financiert, kan een bijkomend voordeel van 1.000 euro genieten. De verkoopprijs wordt dan met 10.000 euro verminderd (met 20.000 euro verminderd bij een klein beschrijf). Een extra voorwaarde is dat de koper binnen twee jaar na de aankoop van een woning of binnen vijf jaar bij een bouwgrond een hypothecaire inschrijving neemt op het gekochte goed.

Verscherpte controle

Sinds 1 januari 2015 is de Vlaamse overheid bevoegd voor de inning van de registratierechten. Recent heeft Vlabel (de Vlaamse Belastingsdienst) de strijd tegen overtredingen opgevoerd. Vlabel wil de achterstand die de federale belastingadministratie ter zake de controle had, inlopen. De controle spitst zich momenteel voornamelijk toe op aankopen van de periode 2007-2008. De eindcontrole kan immers pas na een aantal jaar gebeuren (gezien de voorwaarden). Heel wat kopers ontvingen reeds een aanslagbiljet voor het invorderen van de aanvullende rechten en de bijhorende belastingverhoging.

De verjaringstermijn voor deze dossiers bedraagt in principe vijf jaar, maar die geldt alleen voor nieuwe dossiers vanaf 1 januari 2015. Voor alle dossiers die op 31 december 2014 nog niet verjaard waren onder de federale regeling, werd de verjaringstermijn verlengd tot 31 december 2019.

Overmacht

Indien de hierboven beschreven voorwaarden niet kunnen worden nagekomen ten gevolge van een verandering in het gezinsleven van de koper(s), zoals echtscheiding, aanvaardt de Vlaamse belastingdienst dat dit een geval van overmacht is zodat het verlaagd tarief van 5% behouden blijft.

Beëindiging van de wettelijke of feitelijke samenwoning wordt eveneens aanvaard als overmacht op voorwaarde dat wordt aangetoond dat de wettelijke of feitelijke samenwoning een zekere stabiliteit vertoonde. Financiële moeilijkheden na de aankoop kunnen overmacht uitmaken, net zoals bijvoorbeeld gezondheidsproblemen. De wet zelf omschrijft niet letterlijk wat overmacht inhoudt. Het al dan niet bestaan van overmacht zal zaak per zaak worden beoordeeld door Vlabel. Het komt er dus op aan uw zaak zo goed mogelijk te motiveren en de nodige bewijsstukken bij te brengen.

Bezwaarschrift

Een bezwaarschrift moet ingediend worden binnen een termijn van drie maanden na de derde werkdag die volgt op de verzenddatum die vermeld is op het aanslagbiljet.
Laattijdige bezwaarschriften zijn niet ontvankelijk en kunnen dus niet behandeld worden. Daarom is het erg belangrijk dat u tijdig reageert.

Indien u ook een bezwaarschrift wil indienen of andere vragen heeft aangaande deze problematiek, neem dan contact op met sofie.longerstay@cazimir.be.

Cazimir Advocaten