De toepassing van vruchtgebruik is vanuit fiscaal oogpunt een relatief veilige, goedkope en risicoloze piste. De verwerving van een onroerend goed kost nu eenmaal veel geld. Een vruchtgebruikconstructie kan de (fiscale) druk bij de aankoop van een onroerend goed verlichten. Voorwaarde is dat alles wel volgens de regels van de kunst verloopt.

Het gebruik van opstal en erfpacht is complexer en heeft heel wat fiscaal scherpe kantjes. Toch zijn de voordelen van dergelijke vormgeving soms  niet te versmaden en is de keuze voor een opstal/erfpacht daardoor een no brainer. Het is dan zeker de moeite waard om het gebruik ervan te overwegen, mits een goede professionele begeleiding.

Welke voordelen bieden opstal- of erfpacht?

Minder bijdragen als ‘blote eigenaar’

Vruchtgebruik neemt van rechtswege een einde bij ofwel het overlijden van de vruchtgebruiker (in geval van een natuurlijke persoon) ofwel bij het verstrijken van de vooraf vastgelegde termijn. Die termijn bedraagt momenteel maximaal dertig jaar voor rechtspersonen.

De maximale termijn voor opstalrecht bedraagt op dit moment vijftig jaar. Deze langere termijn zorgt voor een hoger rendement. Er is geen glazen plafond zoals bij vruchtgebruik. Deze langere termijn drijft heel wat belastingplichtigen richting toepassing opstal i.p.v. vruchtgebruik.

In het kader van de hervorming van het goederenrecht heeft de Belgische wetgever beslist om de maximale termijn van zowel vruchtgebruik als opstal- en erfpachtrecht op te trekken naar 99 jaar. Op die manier wil de wetgever de termijnen beter afstemmen op nieuwe noden en de contractvrijheid van betrokken partijen vergroten. Deze verandering treedt in werking op 1 september 2021.

In de zijlijn hiervan vermelden we dat bij op te starten opstaldossiers de opstalgever in beginsel een natrekkingsvergoeding moet betalen aan de opstalhouder op het einde van de rit. De timing van deze betaling (op het einde van het contract) speelt een sturende rol in de uiteindelijke financiële bijdrage door de opstalgever in het vastgoedproject. Hiermee kan als het ware elke waardering ‘gekneed’ worden naar wens: vindt u vruchtgebruik een topidee maar beschikt u als blote eigenaar niet over de nodige fondsen om uw deel meteen te betalen, dan kan dit eenvoudig opgelost worden door een deel daarvan door te schuiven naar de natrekkingsvergoeding op het einde. Bij opstal en erfpacht is dit zeer eenvoudig, aangezien dit een tweede natuur is van deze vormgeving (bij vruchtgebruik kan het ook maar is het iets minder bekend).

Ter opfrissing: een natrekkingsvergoeding wordt door de opstalgever betaald aan de opstalhouder ter compensatie van het verlies van de gebouwen/opstallen, afhankelijk van de contractuele afspraken. Deze vergoedingsregeling, die kan variëren van niets tot een groot bedrag, kan economisch onderbouwd zijn (= marktconform) dan wel – al of niet bewust – niet-marktconform (dit laatste brengt evenwel extra fiscale risico’s met zich mee en daar passen wij als kantoor voor, vandaar onze uitgebreide waarderingstool).

Fiscale duwtjes in de rug

In eerdere bijdrages (Turbovruchtgebruik: een schaap in wolvenvacht?  en Opstal als stealth-vruchtgebruik?’) gingen we dieper in op het klassieke vruchtgebruik versus het creatievere turbo-vruchtgebruik of een gemoduleerd opstalrecht. Een van de onverwachte voordelen bij deze laatste is de optimalisatie van btw-kosten.

Op het vlak van btw is de verleiding alleszins groot om bij professionele nieuwbouw te switchen van vruchtgebruik naar opstal. Hierdoor kan de btw-aftrek op 100% gebracht worden. Dit levert een aanzienlijke besparing op, zelfs bij relatief bescheiden bedrijfsgebouwen. 10.000 euro cash-voordeel?: het komt uit de lucht gedwarreld alsof het niets is…. Niet voor niets kan men een dergelijk opstalrecht een vruchtgebruik de luxe heten.

Aanvullend geven we mee dat opstal ook kan leiden tot 8% lagere registratierechten, tot een betere benutting van de taxatie van meerwaarden, enz.

Waardering opstal en erfpacht volgens de regels van de kunst

Wilt u meer weten over de diverse facetten van waardering van nieuw op te starten opstal- en erfpachtrechten? Weet alvast dat dergelijke berekening zeer complex is met diverse (fiscale) addertjes onder het gras. Spartax werkte gedurende anderhalf jaar aan een gebruiksvriendelijke waarderingstool en deelt het resultaat graag met u. Deze tool geldt in een eerste fase enkel voor nieuw op te starten opstal- en erfpachtrechten. In een volgende fase gaan we aan de slag voor een Spartax-berekening voor opstal- en erfpachtcontracten die uitdoven, die worden stopgezet of die eindigen omwille van een verkoop van de volle eigendom aan een derde.

Spartax