Dossier nieuw Vlaams Woninghuurdecreet: de plaatsbeschrijving

In deze aflevering van de rubriek ‘Nieuw Vlaams Huurdecreet’ (eerdere afleveringen vindt u via deze link), lichten wij graag toe wat dit decreet voorziet met betrekking tot de plaatsbeschrijving.

Wat is een plaatsbeschrijving ?

Een plaatsbeschrijving is een schriftelijke vaststelling van de feitelijke toestand van het onroerend goed. Het wordt opgemaakt bij aanvang of bij het einde van de huur. Men spreekt respectievelijk van de “intredende plaatsbeschrijving” (bij aanvang)  en van de “uittredende plaatsbeschrijving” (bij het einde).

De plaatsbeschrijving moet op tegenspraak gebeuren. Dat betekent dat iedere partij aanwezig moet zijn bij het opstellen van de plaatsbeschrijving. Dit kan ook door vertegenwoordiging. De opmaak gebeurt gezamenlijk en de kosten worden gedeeld tussen verhuurder en de huurder.

Bovendien moet de plaatsbeschrijving omstandig zijn. Dat houdt in dat het om een gedetailleerde beschrijving moet gaan van iedere ruimte afzonderlijk.  Een standaardzin in de huurovereenkomst zoals “de huurder verklaart de woning in goede staat te hebben ontvangen” voldoet absoluut niet en wordt niet aanvaard als plaatsbeschrijving.

Wat is het belang van een plaatsbeschrijving?

Door middel van een omstandige intredende plaatsbeschrijving bewijzen partijen de toestand van het gehuurde goed bij aanvang van de huurovereenkomst.

Wanneer er geen plaatsbeschrijving voor handen is, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed bij aanvang ontvangen heeft ‘in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst’.   De verhuurder zal dan moeten bewijzen dat de huurder schade heeft toegebracht aan de woning na de ingebruikname. Dit bewijs is niet zo gemakkelijk te leveren…

Wanneer wel een plaatsbeschrijving werd opgesteld, moet de huurder het goed teruggeven ‘in de staat waarop hij het volgens de intredende plaatsbeschrijving ontvangen heeft’. Wanneer ook een uittredende plaatsbeschrijving wordt opgemaakt, laat de vergelijking van de twee documenten toe vast te stellen of er sprake is van huurschade.

Met de plaatsbeschrijving kan de verhuurder ook meteen bewijzen dat de gehuurde woning voldoet aan de wettelijk kwaliteitsvereisten. Zo kan de verhuurder een kopie hiervan bezorgen aan de gemeentelijke of gewestelijke woningcontroleur.

Huidige regelgeving

De thans nog geldende Woninghuurwet schrijft reeds voor, met betrekking tot de woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd, dat de intredende plaatsbeschrijving moet worden opgesteld:

• wanneer de ruimtes nog niet bewoond zijn door de huurder;
• tijdens de eerste maand van bewoning door de huurder.

Als partijen niet akkoord gaan of één partij weigert, wendt men zich tot de Vrederechter die een deskundige kan aanstellen om de plaatsbeschrijving op te maken.

Wanneer er zich tijdens de huur belangrijke wijzigingen voordoen aan het gehuurde goed, kan elke partij eisen dat er een bijvoegsel aan de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. Opnieuw kan men de Vrederechter vatten bij gebrek aan akkoord.

Omtrent de uittredende plaatsbeschrijving zijn in de huidige wetgeving geen dwingende bepalingen met betrekking tot tijdstip, vorm of verdeling van de kosten, voorzien : het initiatief wordt volledig overgelaten aan de partijen.

Nieuwigheden in het Vlaams Huurdecreet

Het voorontwerp van het Vlaams Huurdecreet behoudt de wettelijke regeling met betrekking tot de plaatsbeschrijving en vult ze aan met volgende nieuwigheden.

De Vlaamse wetgever beoogt een verbetering van de kwaliteit van de plaatsbeschrijvingen. Men eist een uitgebreide,  expliciete plaatsbeschrijving.  Het toevoegen van een fotodossier is een uiterst handig en efficiënt middel om hieraan tegemoet te komen.

Verder wordt ook de uittredende plaatsbeschrijving verplicht gemaakt, van zodra één van de partijen hierom verzoekt.

Wat houdt een omstandige uittredende plaatsbeschrijving in ? Deze omvat de intredende plaatsbeschrijving, aangevuld met een oplijsting van de vastgestelde schadeposten.

Wat als “schade” wordt aanzien kan het voorwerp van discussie zijn. Indien partijen het niet eens worden bij de opmaak van de uittredende plaatsbeschrijving, kunnen zij zich opnieuw tot de Vrederechter wenden.

Besluit

Het nieuw Vlaams Huurdecreet bevat  relatief weinig nieuwigheden inzake de plaatsbeschrijving. De bestaande regelgeving uit de Woninghuurwet wordt grosso modo overgenomen, weliswaar mits enkele verfijningen.

De nadruk komt te liggen op de kwaliteit van de plaatsbeschrijving. Nieuw is dat de uittredende plaatsbeschrijving een verplicht gegeven wordt, van zodra een partij hierom verzoekt.

Bij betwistingen kan men zich (zoals voorheen) blijven wenden tot de Vrederechter.

Charlotte Van Neste

VDV Advocaten

Meer lezen over het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet? Klik hier.