In de week van 10 oktober worden we verrast met vele initiatieven aangaande bemiddeling. Dat deze wijze van geschillenaanpak aan terrein wint, mogen we ervaren. Niet alleen de wetgever, maar ook de rechtbanken dragen hun steentje bij aan het naar voor schuiven van deze oplossingsgerichte methode.

In familierechtelijke aangelegenheden is dit gegeven al langer bekend, en verkiezen de betrokkenen tegenwoordig al spontaan dergelijk traject, in de hoop dat een echtscheiding inderdaad geen vechtscheiding wordt, en in de hoop dat er een door partijen gedragen oplossing uit de bus komt die iedereen een beetje tot rust en tevredenheid strekt.

Aangezien het appartementsgebouw een kleine micro-samenleving huisvest, kan ook hier bemiddeling een nuttig instrument zijn om interne crisissituaties het hoofd te bieden. Vanuit premissen zoals "men mag van mening verschillen", "men kan andere belangen hebben", "we wegen het algemene belang af tegen het individuele", enzovoort, is er weldegelijk marge om tussen mede-eigenaren en medebewoners tot oplossingen te komen in geval van crisis. Nodigt crisis tenslotte niet uit tot oplossing en… verbetering?

De mede-eigenaar kocht destijds een appartement, en ging daarbij in de meeste gevallen nog uit van een zeer individualistische benadering : "mijn appartement, op de x verdieping, mijn appartement dat minder werk en onderhoud vergt dan mijn huis ", en zo kunnen we nog even verder gaan.

Dat men achteraf bekeken gemeenschappelijke delen "deelt", en over het beheer van het globale gebouw in een VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) wordt, daagt voor velen pas nadien. Men heeft zich van die bijkomende verantwoordelijkheid niet steeds goed vergewist. Meer nog, men heeft dat vaak liever niet. Denk aan de pas gepensioneerde mede-eigenaar die inderdaad uitweek naar een appartement met de verwachting minder rompslomp en zelfs kosten te kennen dan bij het beheer van een eigen huis. Denk aan de aankoop van een appartement aan zee, waar men wil ontspannen en een Algemene Vergadering zelden welkom is tijdens een aangenaam vakantieverblijf.

Alleen al deze clash tussen het verwachtingspatroon van de mede-eigenaar en de werking van de VME, zoals de wetgever die gelukkig maar heeft voorzien, leidt tot misverstanden, miscommunicaties, gebrek aan transparantie, gebrek aan dialoog, en gebrek aan duidelijkheid binnen de VME.

Wanneer zulks escaleert, belandt men vroeg of laat voor de Vrederechter. Bemiddeling kan dan alsnog aangeboden worden als alternatief project om tot een oplossing te komen. Hierbij evenwel de bedenking, dat er dan al sprake kan zijn van een erg geëscaleerd geschil, zodanig dat het heersende klimaat voor bemiddeling geen ruimte meer biedt.

Daarbij dan meteen de tweede bedenking dat bemiddeling in het appartementsgebouw bij voorkeur in en proactief traject een rol kan spelen.

Is het immers niet zo dat bij bemiddeling verbinding en erkenning worden nagestreefd, hetgeen duidelijkheid en rust brengt. De VME kan daardoor als groep van eigenaren, tegen wil en dank met mekaar geconfronteerd, evolueren naar een forum waar gestructureerd met kennis en feeling voor de groep aan besluitvorming kan worden gedaan.

Indien de groep op die basis ruimte biedt voor debat, is er naderhand een uitgeklaard forum om het wettelijk voorziene stemprocédé zijn gang te laten gaan. Indien dan nog eigenaren misnoegd zijn over het resultaat, is het aan hen, ook dat voorzag te wetgever, om onregelmatigheden of onrechtmatigheden aan te tonen, daar bovenop – dat is essentieel – het persoonlijk nadeel dat zij daardoor zouden lijden.

Men weet reeds op voorhand bij de besluitvorming dat dit parameters zijn. Groot is de waarde van een stemronde waarin deze parameters op de AV reeds zijn afgetoetst in een uitgebalanceerd debat. Zo ook in sommige gevallen de aftoetsing van het evenwicht van het algemeen belang ten opzichte van een individueel belang.

Zij nu net deze parameters (persoonlijk nadeel, onrechtmatig nadeel, afweging van belangen) geen gesneden koek voor een gesprek in bemiddelingsklimaat ?

In de week van de bemiddeling komen wat initiatieven aan bod over bemiddeling in het appartementsgebouw. We merken tot onze voldoening dat de interesse toeneemt bij mede-eigenaren en syndici.

De format heeft wellicht is nog heel wat beschouwingen en overdenkingen nodig, maar we zijn alvast overtuigd van de meerwaarde.

Astrid Clabots
Clabots Advocaten

Op de hoogte blijven van alle nieuwigheden binnen de juridische en fiscale wereld?
Volg Jubel.be op LinkedIn