In de praktijk zien wij dat er heel vaak vergissingen gebeuren over welke partijen nu precies moeten worden vermeld in deze akte. En hierbij gaat het niet enkel over wie de maatschap vertegenwoordigt, maar ook over haar maten. In dit artikel lichten wij deze problematiek toe en verduidelijken wij het één en ander.

Zoals je in het vorige artikel kon lezen, vereist de inbreng van een onroerend goed in een burgerlijke maatschap een notariële tussenkomst indien hierdoor de bestaande eigendomsverhouding wordt gewijzigd.

Aankoop onroerend goed door een burgerlijke maatschap

Hetzelfde geldt bij de aankoop van een onroerend goed door de burgerlijke maatschap. In de praktijk zien wij dat er heel vaak vergissingen gebeuren over welke partijen nu precies moeten worden vermeld in deze akte. En hierbij gaat het niet enkel over wie de maatschap vertegenwoordigt, maar ook over haar maten. In dit artikel lichten wij deze problematiek toe en verduidelijken wij het één en ander.

Belang van een correcte vermelding van alle betrokken partijen in de notariële aankoopakte

In de praktijk stellen wij vast dat bij de aankoop van een onroerend goed door een maatschap heel dikwijls enkel de zaakvoerders worden vermeld, bijvoorbeeld de ouders, en nog veel erger, dat zij tegelijkertijd worden vermeld als maten van de maatschap, terwijl op dat ogenblik de deelbewijzen waarschijnlijk al geschonken zijn aan de kinderen, minstens voor een deel en/of in blote eigendom.

‘Erger’, omdat het op naam van de maten is, dat het onroerend goed zal worden ingeschreven (in de registers van het hypotheekkantoor en het kadaster). De burgerlijke maatschap is immers een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid en heeft bijgevolg geen afgescheiden vermogen. Het zijn de maten die beschouwd worden als eigenaar van het onroerend goed.

In het voorgaande voorbeeld zullen de ouders vermeld worden als de eigenaars van het onroerend goed, terwijl de deelbewijzen al in blote, dan wel volle eigendom zaten bij de kinderen in het kader van een successieplanning. Met andere woorden, de planning wordt volledig teruggedraaid, dikwijls zelfs zonder dat de mensen het zelf beseffen…. Een driejaarsperiode die net voorbij was, betaalde schenkingsrechten, …., alles voor niets!

Verbeterende akte als oplossing?

Een verbeterende akte is dan achteraf nodig om deze ‘vergissing’ recht te zetten, maar de vraag rijst of dergelijke verbeterende akte door de fiscale administratie zal worden aanvaard.

Wel, dit hangt af van de concrete formulering van de partijen in de aankoopakte….

In een aantal dossiers hebben wij deze problematiek met het Hoofdbestuur en met Vlabel afgetoetst.

Een verbeterende akte wordt enkel aanvaard indien in ons voorbeeld de ouders als zaakvoerders werden vermeld, niemand als maat, én de fiscale administratie ervan uitging dat de ouders/zaakvoerders tevens maat waren en het onroerend goed op hun naam inschreef. Fout van de administratie, want men had moeten vragen wie de maten waren.

Minder goed nieuws als de ouders niet enkel als zaakvoerders werden vermeld, maar in de notariële akte verkeerdelijk tevens als maat werden opgenomen. In zulk geval wordt geen verbeterende akte aanvaard, en wordt het onroerend goed fiscaal gezien tot het vermogen van de ouders te behoren…. Dikwijls zal een nieuwe schenking, deze keer van onroerend goed, noodzakelijk zijn. Gelukkig werd de schenkbelasting hierop verlaagd….

Een zeer pijnlijke en dure vergissing die gemakkelijk kan worden vermeden door gewoon te vragen naar het matenregister van de maatschap, te vragen wie de maten zijn. In de meeste gevallen zullen er immers wel schenkingen gebeurd zijn, want dat is meestal de reden waarom een maatschap wordt opgericht natuurlijk!

Cazimir Advocaten,

6 januari 2017.