Met ingang van 1 juli 2022 wijzigen de regels rond het verstrekken van gemeubeld logies aanzienlijk. Vanaf deze datum zal enkel de kortetermijnverhuur (minder dan 3 maanden) van een gemeubelde woning, appartement of kamer onderworpen zijn aan 6% btw. Daarbij zal, afhankelijk van de hoedanigheid van de dienstverstrekker, ook gekeken moeten worden naar het type diensten dat wordt aangeboden.

De verhuur voor minstens 3 maanden zal vanaf 1 juli btw-vrijgesteld zijn ongeacht de hoedanigheid van de dienstverstrekker. De administratie heeft deze wetswijziging recent verduidelijkt door middel van FAQ’s. Deze verduidelijkingen leiden echter tot opmerkelijke conclusies.

Achtergrond

Onder de huidige regels wordt er geen tijdscriterium gekoppeld aan de mogelijkheid om gemeubeld logies op btw-belaste wijze te verstrekken. Het was voldoende om tegen een globale prijs gemeubeld logies te verstrekken met een onthaal gedurende een groot gedeelte van de dag en minstens één van volgende bijkomende diensten: schoonmaakdiensten, verstrekken en verversen van huishoudlinnen en het verschaffen van ontbijt. Hierdoor wordt tot op heden ook gemeubeld logies voor een periode langer dan 3 maanden vaak btw-belast ter beschikking gesteld. We denken bijvoorbeeld aan de aparthotels die veelal aan expats of arbeiders voor langdurige infrastructuurprojecten worden verhuurd.

Ook een studentenhome kan onder de huidige regels btw-belast geëxploiteerd worden wanneer het aan voormelde voorwaarden voldoet (zie voorafgaande beslissing nr. 2020.1867). Hoewel dit voor de student niet noodzakelijk hoeft te resulteren in een duurdere huisvesting (omdat de oprichter van het gebouw ook een volledig recht op btw-aftrek heeft), heeft de regering de verhuur aan studenten kost wat kost btw-vrijgesteld willen houden. Na een eerste wetgevend initiatief, waarbij men enkel de verhuur aan studenten van btw-heffing heeft willen uitsluiten, werd uiteindelijk (na een kritisch advies van de raad van state) gekozen voor een volledige hervorming van de regels rond het verstrekken van gemeubeld logies.

Wat wijzigt er?

Concreet wijzigen de criteria om een onderscheid te maken tussen een btw-vrijgestelde en een btw-belaste dienst. Enerzijds geldt een nieuw kwantitatief criterium; enkel de verhuur voor een periode minder dan 3 maanden zal met ingang van 1 juli 2022 btw-belast zijn. Anderzijds wijzigen ook de kwalitatieve criteria die verwijzen naar de zogenaamde ’samenhangende diensten’; schoonmaakdiensten worden niet meer als een relevant criterium aangemerkt en het is verder voldoende dat minstens één van volgende diensten worden verstrekt: het onthaal ter plaatse, het verstrekken van bed- of badlinnen of het verschaffen van ontbijt.

In tegenstelling tot vroeger moeten deze diensten niet langer tegen een globale prijs worden aangeboden en is het onthaal niet langer essentieel voor een btw-belaste verhuur. Het voorzien van bed- of badlinnen is op zich al voldoende voor een btw-belaste verhuur. Omdat dergelijk linnen in de praktijk heel vaak aanwezig is, lijken heel wat eigenaars die een woning, appartement of kamer verhuren (al dan niet via een online platform zoals Airbnb) plots btw-plichtig te zullen worden en dit ongeacht de omzet (de regering heeft dergelijke activiteiten ook expliciet uitgesloten van de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen).

FAQ’s

De administratie heeft op 15 juni 2022 enkele FAQ’s gepubliceerd teneinde deze nieuwe regels te verduidelijken. Het betreft een eerder beknopte verduidelijking die grotendeels een aantal zaken herneemt uit de memorie van toelichting. Hierdoor blijven er nog heel wat onduidelijkheden waardoor het te verwachten valt dat er later nog, een meer uitvoerige verduidelijking in de vorm van een circulaire zal worden gepubliceerd.

Hierna vatten we de belangrijkste punten van de FAQ’s samen.

1. Hoedanigheid van de dienstvertrekker: 3 categorieën

Het meest opmerkelijke standpunt dat wordt ingenomen, heeft te maken met de hoedanigheid van de dienstverstrekker. De administratie maakt een onderscheid tussen drie categorieën:

• Hotels of motels

  De uitbater van een hotel of motel wordt geacht steeds bijkomende diensten te verschaffen bij de tijdelijke terbeschikkingstelling van gemeubeld logies. Daarom moet, met het oog op de belastingheffing, enkel nagekeken worden of de contractuele duur van het verblijf minder is dan drie maanden.

  De begrippen ‘hotel’ en ‘motel’ worden evenwel niet gedefinieerd waardoor het niet duidelijk is wanneer een uitbater kwalificeert als ‘hotel’ of ‘motel’, dan wel als ‘een inrichting met een soortgelijke functie’. Dit is nochtans noodzakelijk om een correcte toepassing te kunnen maken van de nieuwe regels (zie verder).

• Inrichtingen met een soortgelijke functie als hotels en motels waar gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode van minder dan drie maanden

  Het verstrekken van gemeubeld logies door deze tweede categorie zal enkel btw-belast zijn indien ook aan het kwalitatief criterium is voldaan. Dit wil zeggen dat minstens één van volgende bijkomende diensten moet worden verricht:

• Een fysiek onthaal van gasten gedurende minstens een groot gedeelte van de dag (een telefonisch of digitaal onthaal volstaat niet en ook de sleutelafhaling op een andere locatie is in principe niet voldoende).
• Het dagelijks verschaffen van ontbijt.
• Het ter beschikking stellen van bed- of badlinnen. Bij een verblijf van één week is het voldoende dat het huishoudlinnen aan het begin van het verblijf ter beschikking wordt gesteld van de gasten (aanwezig zijn is voldoende). In het geval van een verblijf van meer dan één week is het bovendien nodig dat wordt voorzien in de vervanging ervan ten minste éénmaal per week.
• Inrichtingen met een soortgelijke functie als hotels en motels waar gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode langer dan drie maanden

  – Om het onderscheid te maken tussen de tweede categorie en deze derde categorie wordt gekeken naar de omzet op jaarbasis. Wanneer deze voor meer dan 50% bestaat uit langetermijnverhuur (verhuur voor minstens 3 maanden), dan behoort de uitbater tot deze derde categorie.

  – Voor deze categorie blijft alles btw-vrijgesteld, ook in het geval van een verhuur minder dan 3 maanden met bijkomende diensten tenzij het natuurlijk gaat om een ‘hotel’ of ‘motel’ (eerste categorie). Wij verwijzen in dit verband naar onze opmerking hierboven aangaande het belang om ook de eerste categorie duidelijk te definiëren.

  – Dit standpunt is toch wel heel opmerkelijk, temeer omdat er bij een langetermijnverhuur door categorie 1 en 2 wel verplicht toepassing moet worden gemaakt van de btw-vrijstelling (waardoor heel wat ondernemingen gemengd btw-plichtig worden met alle moeilijkheden hieraan gekoppeld). Daarenboven zorgt het ervoor dat een professionele speler met verschillende units in de btw-vrijgestelde sfeer kan blijven wanneer de omzet voor meer dan 50% bestaat uit lange termijn verhuur terwijl particuliere eigenaars als gevolg van een kleinschalige verhuur wel btw-plichtig lijken te worden onder de nieuwe regels.

2. Kwantitatief criterium van 3 maanden

Enkel een terbeschikkingstelling van ‘minder dan drie maanden’ zal btw-belast zijn. Om dit te berekenen, aanvaardt de administratie “ter vereenvoudiging” een berekeningswijze ‘van de zoveelste dag tot de dag vóór de zoveelste dag, min één dag’. Ter illustratie wordt het volgende voorbeeld gegeven:

“De verhuur van een vakantiewoning die aanvangt op 15 juli 2022 wordt aangemerkt als korte verhuur indien de overeenkomst met de gast ten laatste op 13 oktober 2022 wordt beëindigd. De dag van aankomst is inbegrepen in de duur omdat het een eerste overnachting omvat (15 juli). De termijn van drie maanden wordt bereikt op 14 oktober. Aangezien de wet het criterium van de duur vastlegt op ‘minder dan drie maanden’ dient men het bekomen resultaat te verminderen met één dag (13 oktober 2022)”.

Voor de berekening wordt in de eerste plaats rekening gehouden met de duur zoals die in de overeenkomst is vastgelegd. Bij opeenvolgende overeenkomsten van korte termijn tussen dezelfde partijen moet de totale ononderbroken duur van de terbeschikkingstelling van het goed in aanmerking worden genomen voor alle contracten. Bij verlenging van een overeenkomst, die oorspronkelijk voor een periode minder dan 3 maanden was gesloten, zal de volledige verlenging – gedurende welke de termijn van drie maanden wordt overschreden – niet meer btw-belast zijn. De kwalificatie van de eerste overeenkomst(en) zal echter niet met terugwerkende kracht worden betwist, tenzij er sprake is van misbruik.

3. Overgangsregime

De nieuwe wetgeving treedt in werking op 1 juli 2022. In principe zullen de nieuwe regels dus enkel van toepassing zijn op btw die opeisbaar is geworden vanaf voormelde datum. De administratie aanvaardt evenwel dat het nieuwe btw-regime slechts wordt toegepast op verblijven die geboekt worden vanaf 1 juli 2022.

Het verlengen van een overeenkomst na 30 juni 2022 wordt voor het bepalen van het toepasselijk stelsel aangemerkt als een nieuwe overeenkomst waarop de nieuwe regels van toepassing zijn. Voor het bepalen van de duur van de verlengde overeenkomst wordt wel de totale ononderbroken duur van de terbeschikkingstelling van het goed in rekening gebracht.

Gevolgen voor de praktijk

Het spreekt voor zich dat deze nieuwe regels belangrijke gevolgen zullen hebben in de Belgische vastgoedpraktijk. Btw-belastingplichtigen die onder de oude regels gemeubeld logies btw-belast ter beschikking stellen voor langer dan drie maanden (uitbaters van aparthotels, studentenhomes, kamers voor arbeiders in het kader van langdurige infrastructuurprojecten, …) zullen mogelijks geconfronteerd worden met een aanzienlijke negatieve btw-herziening ten aanzien van de oorspronkelijk in aftrek gebrachte btw op de aankoop- of oprichtingskosten.

Verder zullen ook heel wat ondernemingen als gevolg van deze nieuwe regels gemengde btw-belastingplichtigen worden. Voor deze ondernemingen zal de grootste uitdaging er wellicht in bestaan hun systemen tijdig aangepast te krijgen en een correcte opvolging te doen van hun recht op btw-aftrek.

Ook lijken heel wat particuliere eigenaars van een tweede verblijf, die dit af en toe verhuren (inclusief bed- of badlinnen) plots btw-plichtig te zullen worden ingevolge deze nieuwe regels. Hetzelfde lijkt ook te gelden voor verhuurders die actief zijn op platformen zoals Airbnb.

Tot slot, indien u als particulier nog twijfelt om een appartement te huren aan de kust of een huisje in de Ardennen, boek het dan vóór 1 juli. De kans is groot dat u hierdoor 6% btw bespaart.

Stijn Vastmans en Stein De Maeijer (Tiberghien)