Je ziet nog maar weinig daken zonder: zonnepanelen zijn anno 2023 alomtegenwoordig. Niet onlogisch natuurlijk. Het leven wordt steeds duurder, en dat merken we niet in het minst op vlak van de alsmaar stijgende energiekosten. Uiteraard zoekt iedereen dan ook naar (duurzame) oplossingen om zoveel mogelijk te kunnen besparen op de energiefactuur.

Waarom zonnepanelen (op andermans dak)?

Zonnepanelen zorgen enerzijds voor een besparing op onze vaste energiekosten, maar de plaatsing brengt anderzijds ook een installatiekost met zich mee. Hiervoor heeft niet iedereen de nodige financiële middelen ter beschikking. Het gebeurt dan ook steeds vaker dat wie zonnepanelen wil plaatsen, beroep doet op bijvoorbeeld de vennootschap om de installatie op het dak van de privéwoning te bekostigen, of zelfs dat een vennootschap de installatie op een onroerend goed van een andere vennootschap financiert.

“Als het op onze portemonnee aankomt, zijn we graag creatief”

The best of both worlds, niet? De vennootschap die de financiële middelen voorhanden heeft, neemt de investering ten laste en schrijft deze af. De eigenaar kan intussen volop genieten van de zon die schijnt en tegelijkertijd gratis opgewekte energie voor hem oplevert.

Daarnaast zien we dat niet enkel eigenaars van onroerende goederen heil zoeken in zonnepanelen. Ook huurders willen hun energiefactuur zien dalen en opteren er steeds meer voor om op hun kosten zonnepanelen te plaatsen op het door hen gehuurde goed.

Ga niet onbezonnen te werk

Het plaatsen van zonnepanelen op andermans dak is met andere woorden een nieuwe trend geworden. Maar kan dit wel zomaar? We geven enkele juridische aandachtspunten mee.

“Mijn eigendom, mijn zonnepanelen, mijn investering”

Het uitgangspunt is en blijft dat de zonnepanelen op een onroerend goed eigendom zijn van de eigenaar van dit onroerend goed zelf, en dat de installatie ervan bijgevolg ook door deze laatste bekostigd wordt, niet door een derde of een huurder.

Hoezo? Op het ogenblik van de plaatsing van de zonnepanelen speelt namelijk het principe van de ‘natrekking’. Door dit principe worden de zonnepanelen die op een onroerend goed worden geplaatst, vermoed in eigendom toe te behoren aan dezelfde eigenaar als deze van het onroerend goed.

Wanneer u als derde of huurder beslist om de installatie van zonnepanelen op andermans onroerend goed te bekostigen, wil dit dus zeggen dat u een investering doet aan een onroerend goed dat niet uw eigendom is, en dat u bovendien niet eens eigenaar zal zijn van de door u gefinancierde zonnepanelen. Dit kan niet uw bedoeling zijn, en kan bovendien de nodige (nadelige) fiscale implicaties met zich meebrengen.

Het recht van opstal to the rescue?

Om ervoor te zorgen dat u als derde kan investeren in zonnepanelen op andermans dak, kan het recht van opstal soelaas bieden. U vraagt aan de eigenaar om het dak van zijn pand voor een bepaalde looptijd aan u in opstal te geven. Hierdoor heeft u de toelating om zonnepanelen te installeren op dit dak, en blijft u bovendien eigenaar van deze zonnepanelen gedurende de looptijd van het opstalrecht.

Pas op het einde van de opstalovereenkomst zal de eigenaar van het pand de eigendomsrechten van de zonnepanelen verwerven. In de mate dat u op dat ogenblik nog geen normaal rendement zou gehad hebben op uw investering, zal de eigenaar u bovendien mogelijk nog een vergoeding verschuldigd zijn.

“Zo gezegd, zo gedaan?” Let op, er zijn toch een aantal zaken waar u rekening mee moet houden.

Een dergelijke opstalovereenkomst moet u in principe notarieel afsluiten. U moet dus beroep doen op een notaris, wat een extra kost met zich meebrengt. Anderzijds zorgt dit er wel voor dat er ‘tegenstelbaarheid’ wordt verleend aan uw opstalrecht. Dit betekent dat eenieder uw eigendomsrechten op de door u bekostigde zonnepanelen moet respecteren, en bovendien geacht wordt kennis te hebben van uw opstalrecht.

Stel bijvoorbeeld dat de eigenaar van het pand beslist om het te verkopen. Tijdens de voorbereiding van de notariële verkoopakte zal de notaris een hypotheekstaat aanvragen, waarop elk notarieel gevestigd opstalrecht op dit onroerend goed (of een gedeelte ervan) vermeld zal staan. De notaris, en bijgevolg ook de kandidaat-koper, zullen zo kennis hebben (of alleszins geacht worden kennis te hebben) van het feit dat de zonnepanelen géén eigendom zijn van de verkoper en dus niet mee verkocht worden. U loopt als investeerder dus niet het risico om met ongewenste inbreuken op uw eigendomsrechten geconfronteerd te worden.

Hou er bovendien rekening mee dat het dak (of het gedeelte ervan) waarop de zonnepanelen zullen liggen, voorafgaandelijk moet worden opgemeten, vermits het opstalrecht niet wordt gevestigd op het volledige perceel. Stel dus tijdig een landmeter aan, die eveneens kan zorgen voor de verplichte ‘prekadastratie’ van het opgemeten volume. Deze prekadastratie zorgt ervoor dat het volume dat in opstal wordt gegeven een eigen kadastraal perceelnummer krijgt.

Indien het pand het voorwerp uitmaakt van een hypothecaire waarborg, zal tot slot ook het akkoord van de bank vereist zijn vooraleer het dak met een opstalrecht kan worden bezwaard.

“Ik ben huurder van het pand, dus ik beschik automatisch over een recht van opstal”

Als huurder beschikt u automatisch over een zogenaamd ‘accessoir opstalrecht’ op het door u gehuurde pand. Iedere huurder is hierdoor in se eigenaar van de werken die hij tijdens de looptijd van de huurovereenkomst aan het gehuurde pand uitvoert. Een notariële opstalovereenkomst lijkt op het eerste gezicht dan ook niet vereist wanneer u als huurder zonnepanelen wil plaatsen op het door u gehuurde goed. Maar het is opnieuw opletten geblazen.

U heeft nog steeds het voorafgaand akkoord van de verhuurder nodig om zonnepanelen op het dak van zijn eigendom te plaatsen, want bij het aangaan van de huur heeft u beloofd om het goed in dezelfde staat terug te geven als bij de aanvang van het huurcontract. Het is dan ook aan te raden om dit akkoord neer te schrijven.

Bovendien geldt een dergelijk accessoir opstalrecht slechts voor de duurtijd van de huur. Voor een onderhandse huurovereenkomst betekent dit dus maximum negen jaar, daar waar een notarieel opstalrecht voor een veel langere duur kan gevestigd worden. Daar komt bij dat u zonder notariële akte niet het voormelde voordeel van de ‘tegenstelbaarheid’ geniet, wat zoals gezegd een risico met zich meebrengt bij een eventuele latere verkoop van het pand.

Dus ook wanneer u als huurder zonnepanelen wilt plaatsen op een door u gehuurd pand, kunnen we alleen maar aanraden om dit eveneens via een notariële opstalovereenkomst vast te stellen.

Laat de zon schijnen op uw zonnepanelen!

Ga dus niet over één nacht ijs wanneer u wil investeren in zonnepanelen op andermans dak. Daar waar de eigenaar van het pand volop geniet van een stralende zon, zou u als investeerder(-huurder) wel eens onder een donderwolk terecht kunnen komen wanneer u ondoordacht te werk gaat.

Maak daarom vooraf duidelijke afspraken, en leg deze vast in een notariële opstalovereenkomst.

Sally De Bruyne, Notarieel jurist en senior legal advisor bij VGD Accountants en Belastingconsulenten