Vanaf aanslagjaar 2024[1] geldt er een nieuwe rapporteringsverplichting in de jaarlijkse belastingaangifte voor huurders.[2]Deze nieuwe verplichting die wordt opgelegd aan de huurder is vanzelfsprekend ook van cruciaal belang voor verhuurders, omdat het hun belastingverplichtingen direct beïnvloedt. Wanneer een huurder het gehuurde pand of een deel ervan professioneel gebruikt en de huur als beroepskosten aftrekt, wordt de particuliere verhuurder immers belast op zijn werkelijke huurinkomsten, en niet op basis van het kadastraal inkomen, dat doorgaans lager is.

De nieuwe rapporteringsverplichting geldt telkens de huurder een rechtspersoon is die ertoe gehouden is een aangifte in de inkomstenbelastingen in te dienen, en dit ongeacht of men onderworpen is aan de vennootschapsbelasting, de rechtspersonenbelasting of de belasting van niet-inwoners (vennootschappen, verenigingen, etc.). Wanneer de huurder een natuurlijke persoon is, geldt die verplichting enkel wanneer de huurvergoedingen voor dat onroerend goed ook geheel of gedeeltelijk in aftrek worden gebracht als werkelijke beroepskosten. Merk dus op dat de rapporteringsverplichting ten aanzien van huurders-rechtspersonen sowieso geldt, ongeacht of zij de huurvergoedingen hebben betaald en/of in aftrek hebben gebracht dat jaar, terwijl dit voor huurders-natuurlijke personen enkel geldt als zij de huurvergoedingen als werkelijke beroepskost in aftrek hebben gebracht tijdens het belastbaar tijdperk.

Concreet houdt de nieuwe maatregel in dat huurders (jaarlijks) een bijlage bij hun belastingaangifte moeten voegen waarin de persoonsgegevens van de verhuurder worden opgenomen. Deze bijlage, het zgn. formulier nr. 270 MLH, die integrerend deel uitmaakt van de aangifte, werd recent gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad samen met een bijkomende toelichting.

De informatie die de huurders moeten verstrekken is vergaand. Zo moet de huurder naast het adres van het gehuurde pand, ook uitgebreid de identificatiegegevens van de verhuurder bezorgen. Het betreft niet alleen de naam, voornaam en het adres van de verhuurder, maar ook zijn rijksregisternummer, of indien het om een verhuurder-rechtspersoon gaat, zijn KBO-nummer. Verder moet ook het totale huurbedrag vermeld worden en het deel ervan dat is afgetrokken als beroepskost. In de bijkomende toelichting bij het formulier wordt verduidelijkt dat vergoedingen voor roerende goederen (bijvoorbeeld wanneer u een bemeubeld onroerend goed huurt) niet moeten worden vermeld. Daarnaast moet deze laatste rubriek niet worden ingevuld door rechtspersonen die onderworpen zijn aan de rechtspersonenbelasting of de belasting niet-inwoners, vermits zij ook geen beroepskosten in aftrek kunnen brengen. Het formulier moet bovendien worden ingevuld per gehuurde goed. In bepaalde gevallen is het zelfs mogelijk dat u een aparte opgave moet indienen per echtgenoot.[3]

Het niet verstrekken van deze inlichtingen leidt ertoe dat de huurprijs niet aftrekbaar is als beroepskost. Hiernaast zal er sprake zijn van een onvolledige of onjuiste aangifte bij het niet naleven van deze rapporteringsverplichting, met mogelijk administratieve boetes of belastingverhogingen tot gevolg.

De aftrek als beroepskost is ook uitgesloten voor gevallen waarin de huurovereenkomst kosteloos is geregistreerd omdat het in dat geval in principe gaat om een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of van één persoon.[4]Wanneer de huurder bijgevolg in dat geval een deel van de gehuurde woning als thuiskantoor gebruikt, zal hij zijn huur niet meer als kost kunnen inbrengen.

Door het invoeren van de rapporteringsverplichting zullen mismatches tussen de aangifte van de huurder en de verhuurder immers makkelijker aan licht komen. De maatregel wordt dan ook gepresenteerd als een beschermingsmechanisme voor welwillende verhuurders die te goeder trouw particuliere huurovereenkomsten hebben afgesloten, maar belasting moeten betalen op basis van het volledige huurbedrag omdat hun huurders het pand (deels) voor professionele doeleinden gebruiken. Bij nader inzien lijkt deze motivering echter eerder een façade te zijn voor een maatregel die voornamelijk gericht is op het belasten van verhuurders, onder het mom van het bestrijden van oneigenlijk gebruik van huurwoningen voor professionele doeleinden.

Cazimir

Referenties

[1] Dat wil zeggen dat de nieuwe regeling betrekking heeft op alle betaalde huurvergoedingen vanaf 1 januari 2023. In dat opzicht is er dus sprake van terugwerkende kracht.

[2] De nieuwe regeling geldt overigens niet enkel voor huurvergoedingen maar is ook van toepassing op vergoedingen en voordelen betaald of toegekend “uit hoofde van een recht van opstal, een recht van erfpacht of een ander zakelijk gebruiksrecht”. Onder dat 'ander zakelijk gebruiksrecht' valt volgens de administratie ook het 'vruchtgebruik'.

[3] Wanneer u een gezamenlijke aangifte indient en samen met uw echtgenoot of wettelijk samenwonende partner een onroerend goed huurt en u brengt allebei een gedeelte in aftrek als beroepskost, zal u twee formulieren moeten bijvoegen bij de aangifte, ook al betreft het één huurovereenkomst.

[4] In het andere geval zijn er wel registratierechten verschuldigd. De registratierechten bedragen in dat geval 0,2% op het totaalbedrag van de huurprijs en de lasten die aan de huurder zijn opgelegd voor de huur van het huurcontract.